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不動産投資の優良物件
不動産投資の優良物件とはについてあれこれ、

 

先ず最初に優良物件は、市場の1%ほどしかなく、


後の99%は購入するのに当たらない物件だということを、


理解しておく必要があります。



逆にいえば1%未満の比率ではあっても、


資産となる優良物件が、存在しているという事になります。

 


優良物件とは、どういう物件でしょうか、


まず言えることはアパートやマンションは、


地主さんが、相続税対策で、建てる場合があります。



こういった場合、地主さんは、


賃貸経営を事業としてみるよりも、


節税対策としてみていますので、


賃貸経営を事業だという認識がない分、


賃貸経営に、甘さが出やすいものです。




つまり利回りや収益性よりも、


税金対策のために建てますので、


やがて相続が発生後は、かなりの割合で、


手放す割合が多くなります。






 

相続がらみのケースから、大家さんになった場合は、


賃貸経営に興味を持っていたのではないため、


つまり、賃貸経営を希望していたわけでもないので、


高利回り価格で、売りに出すことになっても、


それがいかに買い手にとって、有利な物件であるかという認識がなく、


その不動産の価値を理解することもなく、市場に出すことになります。




従って、売主の売却理由が相続がらみだと、


買い手にとって優良物件の一つになります。


 

次に任意売却で、市場に出るケースです。


これは、経営に行きづまった中小零細業者が、



金融機関からの、差し押さえを回避するために、


競売にかけられる前に、金融機関の同意のもとに市場で売却して、



資金の回収をはかるパターンです。





競売にかけるよりも、任意売却の方が資金回収額が増え、


手間もかからない利点があるからです。




こうした不良資産の中に、アパートやマンションが、


含まれることもありますので優良物件の可能性が高いわけです。




これは、別にアパートやマンションの経営自体は、


破綻して手放すわけでもなく、


逆に、アパートやマンションの経営が、


儲かっているにもかかわらず、


本業の事業の方が、成り立たなくなったために、


早急に現金を、得る目的で手放すケースもあります。


 

こうした、売却も、買い手にとって、


優良物件の一つの目安になります。




 

優良物件の可能性がある物件は、


次に競売にかけられたアパート・マンションが、



形を変えて、市場に出てくる場合です。




これは競売で物件を競り落とした業者が、


リフォームをして利益を上乗せして、


再販売するケースです。

 


これは、競売物件を手に入れて入居者を、



実際に、探せるところまでの手続き、



例えば占有者立ち退きや、リフォームなどの、



時間や手間がかかって、面倒な仕事を、


不動産屋さんの力で、やってもらった物件です。



そういう物件も、優良物件の目安になります。



こんな優良物件を所有してさらに、ご自分でもより一層、



手を加えるなどして、価値を高めるリフォームをして、



賃貸市場に回せば、より競争力が付いて、


早期に入居者が決まりやすいです。

 



その他に、病気や老親介護のためや、事業転換等で、


早急に売主に現金が必要になったために売る場合です。




即ち、価格を大きく下げてでも、


売らなければならない理由がある場合です。



不動産屋さんは売主の事情を、知っている場合が多いですので、


不動産屋さんから、売主の実状を引き出せば分かるはずです。



 

こうした物件は数が少ないですが、


見逃せない物件であることには、


変わりありません。



さらに上記の種々の原因が、


2重に合わさった物件もあったりします。



以上優良物件についてでした。











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