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借入金を利用した場合の利益は、物件利回りと金利との差
ローンを利用した場合の利益は、利回りと金利との差額でみるについて詳しく


 

賃貸経営は、長期間続いていきます。





賃貸経営の運用利益は、家賃収入が総投資額に対して、


いくらの利回りになるかという視点で捉える考え方が一般的です。



そして、利回りは表面利回りでなく、


実質利回りでみるべきだといいますが、


ただ、ローンで購入した場合は、


運用利益は、物件の利回りと、


金融機関に支払う金利との差額で、



捉えるものだといえます。



この物件の利回りと、


金融機関に支払う金利との差額を、


イールドギャップといいますが、


物件の利回りが高いか低いか、


又、調達金利が高いか、低いかという視点が大事ですが、


究極的には、利回りと金利の差が、


何%とれるかという視点が重要だと考えます。




投資物件の利回りー金利=イールドギャップ

 

 

物件利回りが高く、金利が低く抑えることができれば、


その差額である利益が大きくなるわけですから、


その賃貸経営は、成功に大きく近づきます。




一般的に、金利が高くなれば、利回りも高くなります。



なぜなら金利が高くなれば、買う人が減りますので、


物件価格も、値下がりします。



経済が低迷している日本の市況では、


賃貸事業の運用利回りを非常に高く設定できます。




それは、物件の購入価格が安いうえに、


低金利が続いているためです。



そのためにイールドギャップが高くなります。




いわゆる、現在の日本の金利は、史上最低の水準です。




物件利回りが高く、金利が低い現状では、


利益が、非常に大きく取れる状況です。





このことは、現在は、



インカムゲインによる、賃貸経営に、



最適な時代であるといえます。

 

賃貸経営を継続する中で、その利回りを上げていくことは、


非常に難しいものです。



といいますのは、物件利回りを決定する方程式の分子の家賃収入は、


満室がマックスでそこからあげることはできません。



しかも、何もしなければ、家賃収入は、


建物の老朽化に従って下がっていきます。




つまり、賃貸業では、


家賃収入の伸びしろがありません。





このことは物件利回りは、年を追うごとに、


基本的に徐々に、下がって行くという事になります。





この状態で金利が上がってくれば、利益が圧迫されます。

 


つまり、銀行金利は、経済状況によって変動しますので、


金利が上がれば利回りも下がっていくことを意味します。




借入を前提として行う不動産投資は、


最終的に、不動産投資の利益は、物件利回りと、



金利との差額が重要になります。



いくら利回りが高くても、調達金利が高いと、


利益は上がりませんし、利回りが低くても、


調達金利が低いと利益が得られるものです。











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