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不動産価格と家賃との関係

家賃設定について

賃貸経営のカギ

不動産価格と家賃との関係(家賃の下方硬直性)

不動産投資ローン利回りの考え方


 

不動産価格と家賃との関係あれこれ 

 

 

 

 

不動産価格は景気変動によって、


上がったり下がったりしますが、


家賃は、景気変動には、


ほとんど関係ぜず安定しています。

 


しいてあげれば、家賃は新築の時が一番高く、


建物が古くなるにつれて、安くなってくるものです。

 


それでも、家賃は、ある一定以下には下がりません。

 

 

 

比較的変動がなく、安定しているものです。

 

 

これを家賃の下方硬直性という言い方をしますが、

 

つまり土地の価格が上がったからといって、


それに比例して家賃も上がりませんし、


同様に土地の価格が下がっても、


家賃は同じように下がりません。

 

 

 

安定しているのは、変化が少ない証拠ですね。

 


これは、賃貸経営の特徴であって、


ある程度、収益が安定しているため、


投資手段として、大きなリスクはありません。

 

 

いわゆる、家賃には下方硬直性があるため、


景気が悪く、不動産価格が下がっている時に、


購入すれば、利回りが高くなり、


景気が上向いて不動産価格が高くなった時に、


購入すれば、利回りが低くなります。

 

 


そういう意味では、物件の利回りは取得時に、


決着がついていると言えます。

 

 

家賃には下方硬直がある半面、


上方硬直性もあるわけです。

 


つまりある一定以上の家賃金額になれば、


借り手がいなくなります。

 


借り手がいなくなるので、


家賃の上昇も抑えられるわけです。

 

 

いわゆる不動産価格の安い時に購入できれば、


利回りは高くなり、不動産価格の高い時に購入すれば、


利回りは低くなります。

 


特に今現在、入居している人の家賃を上げることはできません。

 

 

言い換えれば、家賃は安定しているという事は、


金利がアップして来れば、賃貸経営を圧迫する懸念が出てきます。

 

 

 


繰り返しになりますが、大家さんは家賃を、


上げたり下げたりすることは、


基本的にできませんので、不動産投資では、


不動産価格が、低くなっているうちに購入すれば、


利回りが高くなるために、絶好的なチャンスになります。

 


そういう意味では現在は非常に購入しやすい時期だと思います。

 

 

ただ一点だけ気を付ける必要があります。

 

 

それは、景気が良くなってくると、


金利が、上昇して来る可能性があります。

 

 

金利が上昇して来れば、支払利息が増えてきますので、


賃貸経営を圧迫する懸念が出てくるため注意が必要です。

 


そういう意味では、いつなんどきでも、


コストを意識していなければならないですね。

 


自由市場において、競争の結果で決まる家賃は、


正しい価格となります。

 

 

 

賃貸経営をしていると、必ずと言っていいくらい、


競争があり、お客である入居者の見る目も肥えており、

 

その中で家賃が決まります。

 

 

 

厳しい競争の中で家賃が決まるということは、


そんなに儲かると言えるほど利益を上げられないわけですね。

 

 


つまり、リーズナブルで、適正な利益しか、


得られないようになっているわけです。

 

 

 

その適正な利益をコツコツと努力して、


少しずつ積み上げてきた結果が、


賃貸業の利益というものなのですね。

 

 

 

 

 


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