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不動産は誰から買うかが重要です
不動産は誰から買うかが重要ですあれこれ


 


不動産は買う相手によって違いがあります。



先ず、誰から買うかで、税金の負担が変わってきます。

 


建物の売主が業者の場合は、建物には消費税がかかります。

 

建物の売主が個人の場合には、非課税です。

 


売主が違うと、税金も違うわけです。


 

2004年4月からは、物の価格には、


総額表示が義務付けられていますので、


不動産を購入する場合の価格は、


税込みの価格表示になります。


 

つまり1億円の一棟マンションを購入する場合、


売主が業者ですと、消費税がかかりますので、


例えば、土地5500万円、建物4500万円の場合、

 

土地を5500万円とした場合には、


建物は税込みで4500万円ですが、


建物価格は4500万円÷1.05=4286万円ですので、


この物件の消費税を除いた正味の価格は、


9786万円になります。



 

土地は減価償却しませんが、建物は減価償却します。

 

減価償却費は実際には、外部に出ていかない費用ですから、


キャッシュフロー上は、プラスになります。

 


買主としては、減価償却を大きくしてキャッシュフローを、


多く造りだそうとしますので、


建物の価格が、大きければ大きいほどいいわけです。

 


減価償却費とは、キャッシュフローが減らないのに


費用計上できるもので、その分利益が少なくなり、


節税できるという有利なものです。

 

 


 

売主としては、売買金額が決まっている以上は、


建物の金額が大きくなると、


その分消費税で持っていかれる額が大きくなって、


自分の手取りが少なくなるので、


仮に売主が課税事業者の場合には、


売主と買主で利益が相反します。


 

売主は、なるべく、建物の価格を小さくしようとするし、


買主はなるべく、建物の価格を大きくしようとします。


 

ところが売主が個人の場合には、消費税がかかりませんので、


最初の確定申告書提出時に、建物の価格を、


引き上げて申告すれば、減価償却が増えるわけです。

 

 


建物の価格が変わっても、個人の売主の手取りには、


何の影響もなく、土地と建物の割合に影響しません。


 

売り主が業者の場合は、消費税がかかりますので、


おのずと建物の価格は、決まってしまいますが、


売主が個人の場合には、消費税がかからないので、

 

確定申告で、建物の価格をめいいっぱい引き上げて、申告すれば、


減価償却が増えますので、税金を抑えられるわけです。

 

 

いわゆる売主が個人の場合には、


買主としては、取引を有利に進められます。

 

 

次に、不動産購入で、失敗する典型例として、


仲介手数料ゼロというのがあります。

 

仲介手数料は、業者から購入するとかかりません。

 


物件を買ってしまう場合、失敗する人の見解は、


無料というのは、裏に何かあるからと思わないといけません。

 


無料なのはそこが物件の売主が業者だからと思うだけでは、


相手の思うつぼに、はまってしまいます。

 

仲介の場合は、物件を一件、取引したところで仲介手数料は、


物件価格の3%プラス6万円です。

 


しかし、仲介業者にとっては、利益を上げる必要がありますので、


仲介手数料を無料にしたら、ビジネスになりません。

 


しかし、不動産屋さんが売主だとしたら、物件を他所から仕入れ、


不動産取得税や諸経費、それに利益を載せて売り出していますので、


わずかな仲介手数料など、取らなくても、


利益が出るように、価格設定をしているわけです。

 


500万円で仕入れて、少し、リニューアルして780万円とか、


980万円にして売値を決め、仲介手数料は無料ですよと、


唱えればいとも簡単に、売れてしまうわけです。

 

これなら仲介手数料なんて、必要ありません。

 


不動産投資の基本は、業者からは買わないことです。

 


何故かと言えば、売主はより高く売りたいですし、


買主は少しでも、安く買いたいものなので、


仲介手数料がかからなければ、


その分儲けたと思ってしまうからです。



 


そこで、売り手と買い手の間に立って、


うまく調整をしながら、仲介業者が、仲介手数料をとって、


ビジネスをしますので需給バランスが取れて、


適正価格で売買が成立するものです。

 

 

この他、破産物件などは裁判所で買うよりも、業者から、

 

購入した方が、リスクが少ないものです。

 


何故かと言えば、業者の方で、競り落とした物件なら、

 

いわくつき物件の、懸案要件をすべて消して売るためで、

 

買主がすぐに利用できるように、業者が手をかけていますし、


リフォームもしてくれているためです。


 

もちろん、業者の利益は乗っていますが、


お買い得物件には違いありません。







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