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収益物件安く買えるのは、空室物件か賃貸中物件か
収益物件安く買えるのは、空室物件か賃貸中物件かあれこれ



 

不動産は、賃貸中物件と空室物件の、


どちらが安く買えるでしょうか.




 

結論から言えば、ファミリータイプのマンションは、


一般的に空室物件よりも賃貸中物件の方が安く買えます。




この傾向は、一戸建て物件も変わりません。




何故かと言えば、空室を求めている実需の人の方が


投資用として求めている人よりも、


圧倒的に多いことがあげられます。


 

不動産の価格は、空室の売買価格は、


実需の相場で決まるのに対して、


賃貸中物件は収益によって、


決まるようになります。



 

このために、賃貸中の区分マンションを買って、


空室になったら売れば、キャピタルゲインも、


可能だという、考え方が出てきます。


 

転売目的で買うわけではありませんが、


賃貸している間は、賃貸中の物件は元々、


管理費、修繕積立金、固定資産税を引いても、


プラスのキャッシュフローが得られるように、


家賃設定してありますので、収益は必ずあるはずです。






ファミリーマンションは空室なら、


すぐに売れるような値段であっても、


賃貸中ということで、購入層が投資家に絞られ、


購入層が少ないため、思い切った指値が通ります。



しかし、一方では、居住用物件は、


物件の売主は、不動産所得の損益通算ができますので、


損失分は税金で取り戻せるため、少しでも高く売らなくては、


ならないという気持ちが、少ないのもあります。



ちなみに、マイホームを買換えて譲渡損失が生じたとき、


他の所得と損益通算及び繰越控除ができますが、


アパートを買換えて譲渡損失が生じたとき、


他の所得と損益通算及び繰越控除ができません。




もっとも、法人の場合は、


アパートを売却して損失が生じた場合でも、


他の所得と損益通算できます。



それを、差し引いてもやはり空室物件よりは、


賃貸中物件の方が安く買えますし、


投資家の立場で考えるのなら、


購入するなら、賃貸中物件を買って、


空室になれば売ることが考えられます。





さらに、売主に早急な事情があれば、


なお買いやすくなります。



賃貸中物件なら、場合によっては、


積算価格以下の買値でも、


指値が通る可能性があります。




積算価格以下で購入出来れば、担保評価が高いので、


銀行から融資を、有利に受けることも可能になります。






オーナーチェンジ物件を買って、首尾よく
賃借人を追い出して、空室で売れれば、
価格にして20〜30%の裁定取引(アービトラージ)、
の利益を得ることが可能な時期もありましたが、
これは計画的に行うには無理があります。
なので、そのまま借りてくれれば放置しておいて、
退去のタイミングを待つか、はたまた、退去のときに、
賃貸入居者を新たに募集するかになってきます。




しかし、木造アパートなら 、すべての部屋が空室であるほうが、


高く売れる可能性が高いです。



収益物件としてオーナーチェンジではなく、


全空にして建売業者に売るほうが売りやすいです。






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