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不動産投資で重要な3つのポイント

不動産投資で成功する重要な3つのポイントについてあれこれ

 

 

 

売買契約を締結して、決済が終われば購入者は大家になりますが、

 

オーナーチェンジなどで、入居者が付いていれば、


購入と同時に大家になります。

 

入居者がいなければ、まだ大家になったとは言えません。

 

 

 

 

さて、不動産投資で重要な3つのポイントは、


安く買うこと、入居率と、融資を引くことです。

 

 

不動産投資は、長期投資で、基本的には、


買った物件を売って投資が終わります。

 

 

それまで賃料収入を得ます。

 

 

キャピタルゲインを目的とした、


投資が目的ではありませんが、


売却損を出さないようにするためには、


安く買うことにつきます。

 

 

それも、高く売れる可能性のあるものを、


安く買うことにつきます。

 

 


土地値以下で買えればベストですが、


土地の需要がそもそもない地域だと、


土地値以下で買っても、


収益は期待できません。

 

 

 

高い、安いの目安については難しいですが、


すぐにでも転売可能な価格で買っておくことが、


リスクヘッジになると思います。

 

 


買う時に苦労するか、買ってから苦労するか

 

買う時に苦労したいと思いませんか。

 

 

不動産は買った価格で、


成功かどうかのほぼ8割が決まります。

 

 

安く購入できればたいていのリスクや、


アクシデントには耐えられます。

 

 

逆に高く買いすぎてしまうとリカバリーが難しい。

 


 

少しでも安く買うべく魂を注入していただきたいと思います。

 

 

 

安く買うといっても、購入価格には、

 

修繕費まで含めて考える必要があります。

 

 

 

いかに物件を安く仕入れることができても、


修繕費が莫大にかかってしまったのでは、

 

回収するのに何年もかかります。

 

 

 

ここでの修繕とは、単なる原状回復だけではなく、


大規模修繕まで含めてです。

 

 

物件は劣化しますので、所有し続ける以上、


修繕は発生します。

 

 

 

修繕費まで含めて物件の買い入れ価格とすべきですよね。

 

 

かかる修繕費用を的確に把握できれば、


逆算して物件の仕入れ値を決められます。

 

 

 

安く修繕ができれば安く貸すこともできます。

 

 

重要なのは、修繕費用を増やしすぎないことです。

 

 

そうはいっても中途半端な修繕では入居者は決まりません。

 

 

とことん修繕する考えもって、修繕費を最小に抑えるべきです。

 

 

 

例えば、業者に修繕を依頼する時は、


金額をあらかじめ設定し、


決めた修繕費用をオーバーさせないためにも、


100円位でお願いしたいのですと、


金額を具体的に伝えるべきですね。

 

 

 

 

築古不動産現金投資においても高く買い過ぎたり、


修繕費がかかり過ぎたりすれば、


安く貸すことは至難の技です。

 

 

そのためにはDIYも取り入れるべきですね。

 

 

 

次に重要な点は、賃料収入(入居率)を増やすことです。

 


これは各部屋の賃料を上げることが目的ですが、

 

賃料をあまり上げ過ぎて空室が出てしまっては、

 

機会損失が生じてしまいます。

 


適正な賃料で、稼働率が高いことが重要です。

 

 

購入時に投資に適した物件を、


選ぶことはいうまでもありませんが、


その後、購入した不動産の、入居率をいかに高めて、


賃料収入を増やすかが大事なポイントです。

 


あまり修繕費用をかけること自体が


よいことではありませんが、

 

最低限の改装はしなければなりません。

 


もっとも、キャピタルゲインを目的にするなら、

 

高く買ってもらはなければなりませんので、

 

不加価値を高める工夫をする必要があります。

 

 

そのためには、古くなった物件を全面スケルトンにして、


改装することもひとつの方法です。

 

 

 

仮に、全面改装することにより、


今より家賃が1万円上がればどうなるでしょうか。

 

 

修繕費が30万で家賃は変わらなければ、


結果はマイナス30万だけですが、


修繕費に200万円かけて家賃が1万円上がるとすれば、


年間12万円あがって、


利回り10%とすると売却時価値120万上がります。

 


修繕費の考え方として、売却価格が120万上がってるので、


修繕費を実質80万で考えれば利回りは15%になります。

 

 

1万円アップが難しければ、


100万かけて、家賃を5,000円あげることができれば、


投資利回りは15%です。

 

 

物件が築20年を超えてきたら、周りの物件価格を調べて、


大きく改装することを検討してもよいかもしれません。

 

 


しかし、持っている物件だけでは、


賃料収入を増やすには限界があります。

 


賃料収入を増やすためには、


物件数も増やす必要があります。

 

 

物件数を増やすためには、大家さんの賃貸経営が、


儲かっていなければ次の物件を購入して賃料収入を


増やせなくなってしまいます。

 

従って高い入居率を得る手腕が求められます。

 

 

 

 

最後に重要なのは、融資付けです。

 

 

 

現金で買える人は別ですが、不動産を購入するには、


基本的に、金融機関からの資金調達は必要です。

 

 

通常不動産の融資を受けるためには、


審査に2週間ぐらいかかります。

 


確実に融資を受けられる人が、


買える人になります。

 

 

従って、不動産の融資が下りなければ、


不動産を売ることもできません。

 

 

 

そうはいっても、努力しても用心していても、


失敗する時は失敗します。

 

 

 

大切なのは、失敗は失敗といさぎよく認めて、


少しでも早く損切りすることです。

 

 

 

売却だけでなく、家賃の値下げも、


一種の損切りであると私は考えます。

 

 


 

融資を受けて投資をしている人にとって、


家賃の値下げは収益を圧迫し、


返済にも関わる死活問題です。

 

 

物件数を増やすためには、大家さんの賃貸経営が、


儲かっていなければ、銀行融資が付かず、


増やせなくなってしまいます。

 

 

 

以上が、不動産投資で重要な3つのポイントです。

 

 

 

 



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