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住宅ローン返済中の自宅を他人に貸せるのだろうか(法人ならローン返済中でも貸せる)

ローン返済中の自宅を、他人に貸すことができるのだろうかについて。

 


個人で住宅ローンを使って自宅を購入すると住宅ローン控除が使えます。

 


原則、住宅ローンは自己の居住用の不動産の取得を目的として


融資されるローンです。

 


自己居住用にしなくなった場合は、


金融機関に届け出る必要があり、無断で人に貸せば、


別のローン(事業用、アパートローンなど)に、


変更させられる危険性があります。

 


しかし、住宅ローンが完済していないと、


借家にできないわけではなく、


持家を賃貸に出して、大家さんになることは、


可能なのですが、貸し出しの理由によっては、


上記のようにローンを変更せざるを得なくなるので、


注意が必要です。

 

 

ただしサラリーマンは 転勤や転職など、


やむを得ない事情もありますので、その時は、


融資先の金融機関ともご相談することを、


おすすめいたします。

 

 

連絡しないで用途変更した場合、


金融機関には必ず分かってしまうものです。

 

 

その際、理由のいかんにかかわらず、


一括返済を求められる可能性があります。

 


そうなると、あわてて借り換え先を求めて、


別の銀行を探し回らなくなってしまいます。

 


なぜなら住宅ローンの契約した人と違う人が、


居住していれば契約者が、もし収入がなくなって、


ローンが返せなくなったときに、持主に連絡が取れなく、


担保権の行使ができなくなる可能性があるからです。

 

 

そうであっても金融機関から送られてくる郵便物が、


届かなくなります。

 

 

いづれの場合もローンを借りた金融機関に、


住所移転の連絡する必要があります。

 


契約には 免責条項という項目があります。

 

 

自発的ではなくやむを得ない事情があれば、


自己使用条件を免責するというものがあります。

 


契約条項に、記載されている場合もありますし


契約書に記載されている協議事項という項目を


根拠にしてもいいと思います。

 

 

 

やむを得ない事情を、よく考えて金融機関に申し出ることですよね。

 

 

 

健康状態のためにどうしても移らなくてはならないとか、


正面突破を試みましょう。

 

 

 


繰り返しになりますが、貸家に用途変更をする場合、


ローンを借りた金融機関には知らせる必要があります。

 

 

 

もし連絡しないで用途変更した場合、


そのことが、金融機関に露見したリ、


それを指摘された時は、ローンを全額一括返済して


改めて、もう一度ローンを組みなおす審査を、


受けることになる可能性があります。

 



連絡を取っておくと安心できます。

 

 

法人で自宅を購入した場合は、ローン返済途中であっても、

 

第三者に賃貸に出すことができる。

 

 

 

一方で、法人で自宅を購入した場合は、

 

個人の住宅ローンではないので、


ローン返済途中であっても、

 

賃貸に出すことができるのです。

 

 

 

法人で自宅を購入すると個人では不可能な、


いろいろなものを会社の経費にすることができます。

 

 

 

建物本体価格、購入諸費用、借入金の返済金利、


不動産取得税、固定資産税、登記費用、火災保険料、


建物の修繕やリフォーム代、管理費、修繕積立金などです。

 

 


4,500万円のマンション(90屐砲鬟泪ぅ曄璽爐箸靴董

 

法人で購入したとします。

 

 

諸費用と合わせて、5,000万円を借入金(金利2%)で購入し

 

建物の部分を半分(2500万円)の価格とします.

 

 

 

借入金の金利        80万円
建物の減価償却費      55万円
固定資産税                  25万円
管理費、修繕積立金      30万円

 

 

合計190万円

 

 

これ以外に、購入諸費用と不動産取得税、登記費用、

 

火災保険料やリフォーム代の負担があります。

 

 

 

そして法人所有の場合は、役員(=自分)から、

 

法人に社宅家賃を支払うことになりますが、

 
100岼焚爾任△譴弌家賃は相場の10〜15%程度

 

公的使用部分があればさらにその70%

 

という優遇規定がありますので家賃は、


最小で相場家賃の7〜10%程度で可能になります。

 


仮に家賃相場が20万円で、その10%を受け取るとすると、


20万円×10%×12ヵ月


=24万円(年間)となります。

 


これを基に、上記の190万円から役員(=自分)から、

 

受け取る家賃を差し引くと、


190万円−24万円=166万円

 

法人の税率は約35%ですので、


186万円×35%=58万円となります。

 


10年間で計算すると580万円となります。

 

 

 

個人のローン控除の最大400万円と比較すると、


法人で買ったほうが有利ということになります。


 

これ以外にも、10年間の間に修繕などが発生した場合、

 

これも法人で経費として負担することになるので、

 

個人負担がないという点でも有利です。

 

 

法人で購入すれば、 給料の手取額から支払う住宅ローンがなくなります。


 

仮に5000万円を35年の住宅ローンで金利2%で借りたとすると、


返済額は毎月16万円で、年間192万円にもなります


 

これが無くなるということは、

 

個人で買った場合の住宅ローン返済額から、

 

法人で買った場合の法人に支払う社宅家賃を引いて、

 

160,000円−20,000円=140,000円が、

 

毎月手許に残ることと同じになります。

 

 

 

その他にも、サラリーマン時代に、自宅を買って、


それから不動産管理法人を、第三者を代表者として設立して、


この不動産を、その法人に売却することによって、


 譲渡損失を作って、これを翌年から3年間、


 繰り越し控除をすることで所得税の圧縮を図ることも可能です。

 


その不動産管理法人から今度は賃貸契約を結んで、


 借りるという方法を取ることもできます。

 

 

 

法人では住宅ローンという概念はありませんので、


住宅ローン控除は使えないですし、

 

返済期間も10年程度と短く、金利も多少高いですが、


メリットの方が多く、少し住んでから、


人に貸すという投資方法が可能になるのです。

 

 

 

 

 

 



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