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収益還元法の、デメリット(物件を増やすためには)

収益還元法の、デメリット(物件を増やすためには)あれこれ詳しく




収益還元法のデメリットは、買い進めることができない点があります。


木造アパート 買い進めるには 積算が大事です。

 

属性が低い人が、買い進めるには、


物件選択が、重要な選択案件になってきます。

 

 

つまりキャッシュフローが出る物件で、積算がなければなりません。

 

言い換えれば、新たに買う物件が、金融機関の、



融資条件を、満たすのみならず、


それ以前に買った物件の借入金残高が、


新たに買う物件を併せて、融資する金融機関の条件を、



満たす必要があります。




不動産投資の場合、購入物件から返済できれば、


積算評価が、多少低くても融資される場合があります。

 

特に属性の良い方は、サラリーマンの給与収入の信用で、


不動産の価値以上の、融資を受けることができるため、



この傾向が顕著です。




しかし、積算評価は出なくても、収益還元法でなら、



融資が、受けられることがあります。




収益還元法で、融資を受けた後で、次の物件を購入する際、


融資申し込みのため、金融機関に物件を持ち込むと、


一棟目の担保不足が原因で、審査に通らないことがあります。


 

不動産を買い進めるためには、次に買う物件と、


以前に買った物件のすべて併せて、全体の純資産額が、


プラスでなければなりません。



特に収益還元法からの、キャッシュフローで融資を受けている場合には、


積算価格が及びませんので、債務超過を解消しておく必要があります。



収益還元法で見ても評価があって積算価格で見ても、



評価のある物件なら、いいのですが、


往々にして積算評価が、不足する場合が多いものです。

 


不動産を積算価格を下回る価格で、買うことができればいいのですが、


下回らない場合でも、自己資金を入れて借入額を、


積算の時価以下に、しておく必要があります。




利回りが高く、積算評価の高く、割安な物件を長期の融資で購入することで、


キャッシュフローを多く確保して、そして不動産を買うごとに、


純資産を増やしていくことで、何棟も買い進めることができます。



収益還元法のデメリットは、


積算が伴わない物件を、買ってしまった場合には、


次の物件を、買い進められなくなることです。

 


同じ銀行では、続けて融資をすることはありません。


物件を増やすためには、銀行の数も増やさなければなりません。



その場合、以前収益還元法で買っている場合には、


担保価値が不足していると、別の銀行では融資が受けられない場合があります。



別の銀行も収益還元法で、見ていただけるとは限りませんので。


そのため、収益還元法を利用して、フルローンやオーバーローンで、



不動産を購入した人は、担保価値が不足する物件を、



買ってしまっているため、その後の金融機関で、



融資を受けることが、難しくなってしまいます。





これは、不動産価値が、時価評価以下になる債務超過になっていることが、



原因だからです。




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