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一棟もの収益物件購入で失敗するケース

一棟もの収益物件購入で失敗するケースあれこれ

 

 

 

不動産投資には、失敗に陥るケースや、

 

うまくいかないパターンがあります。

 

 

隠れたリスクもあります。

 

 

そして、売却損が出るパターンなど、


いろいろあります。

 

 

私が、最近売り物件情報を見て感じることは、


買っても失敗するだろうなぁと思える物件が、


増えたことです。

 


悪い物件は、帳簿上も悪くなりますので、


将来新たな物件を購入する際に、


その物件のため、銀行融資の審査時の、


評価が下がる時もあります。

 

 


不動産投資では買った時の物件を、


将来、売らなければ損をしませんが、


事情により売らなければならないパターンも、


出てくる恐れもあります。

 

 

 

なので、買うと損する物件や、


買えば失敗する物件を選ばないことです。

 

 

その時のために、失敗しない物件選びをする必要があります。

 

 

どういう場合が、失敗するケースでしょうか。

 

具体的に例をあげてみますと、

 

 

第一は、収益還元評価が積算評価よりも大きい物件を、


収益還元評価で融資を引いて買った場合です。

 

つまり、


積算価格では評価が出ないため、融資が付かない物件を、


収益還元法で評価すれば、融資が付く場合です。

 

 

これは属性が良いサラリーマンや、お金を持っている投資家は、


融資に通ってしまうことがあるのです。

 

 

これはなぜ失敗かと言えば、こういうケースは、


自分も売る時に収益還元評価で、融資が付くとは限りません。

 


例えば、ワンルームの一棟買いは、買った時に収益還元評価で、


高額の融資が付いたとしても、売るときは、


積算評価でしか売却できないケースが多くあります。

 

 

建物が古くなったことにより、


収益不動産としては買い手がつかず、


土地値売却となれば、売却損が大きくなるのです。

 

 

特に収益還元評価と、積算評価の差が大きい物件の場合は、


失敗するケースになります。

 

 

物件によっては収益還元での評価が、積算評価よりも、


大幅に上回る物件も、ありますので注意がいります。

 

 

次のケースは、収益還元評価が、積算評価よりも低い物件であって、


うまく収益還元法で買えて、購入価格も妥当であっても、


建物の割合が、土地の割合より高い場合は失敗します。

 


 

例えば、購入価格が1億円だとすれば、


そのうち土地分が2000万円、


建物分が8000万円の場合は失敗します。

 


 

地方物件や、高層物件がこの例になりますね。

 

何故かと言えば、建物減価分が、


賃料よりも大きくなるからです。

 

 

収益物件は賃料からローンを返済しますが、


減価分に賃料が追いつかないのです。

 


つまり、元金返済のスピードよりも、


建物減価のスピードの方が、


速くなるわけです。

 


土地は、減価償却がしませんが、建物は減価償却します。

 


売るときは、当然耐用年数が短くなっていますので、


融資期間の関係で、次に買う人の融資額が、


あまり出なくなるわけです。

 


ゆえに、融資が付かず、積算評価でしか売れなくなるわけですね。

 

 

第三は形の悪い土地の場合です。

 

 

細長い土地の場合は、

 

将来宅地用としては、売れませんので、


アパート用地としか需要がありません。

 

 

アパートがあるために、土地に値段がついたわけで、


アパートが古くなって売却する場合は、


評価の低い土地値にしかなりません。

 

 

なので宅地用としては売れません。

 

 

つまり、アパート用地としか、売れませんので、


売値が下がるわけです。


 

第四は、賃料の減少です。


建物が古くなると、賃料が下がります。


さらに稼働率の低下や、修繕費の上昇があります。

 


収益還元法で、購入した物件が、


収益還元法で売却できたとしても、


賃料が下がっているので、


当然、売るときは収益還元評価も下がります。

 

 

賃料を下がらないようにしたり、


空室を減らそうと思えば、修繕費がかさみます。

 

 

ゆえに売却損が出ます。

 

以上の理由により、

 

不動産投資では、売却損が生じやすいのです。

 

 

賃貸事業の収益を上回る売却損が、


出る恐れがありますので、


そうなると、不動産投資は失敗です。

 

 

 



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