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積算価格の計算方法

積算価格の計算方法について詳しく

 

 

 

銀行の物件評価は原価の積み上げ(原価法)、

 

あるいは(積算方式)といって 


土地と建物の概算評価額を算出し、

 

それを合計します。

 

 

 

物件の積算価格を計算する方法は、

 

以下の通りです。

 


まず土地の価格は 国税庁が毎年発表している 

 

路線価を見ればわかります。

 

 


路線価は 相続税路線価といって相続税などを計算する際、

 

土地の評価額を算出するための価格で、

 

道路ごとに価格があって、その道路に面する土地は


路線価に土地の大きさをかけて、

 

後は土地の形状などで修正するというものです。

 

 

物件の評価額を計算するにはこの路線価に、

 

土地の広さをかければ出ます。

 

 

 

例えば路線価が崚たり10万円で、

 

土地の広さが200屬世箸垢襪函

 

10万円×200屐疆效呂硫然複横娃娃伊円です。

 


これで土地の価格は出ました。

 

 

 

次に建物の価格は 銀行がよく使う単価を用います。

 

木造だと崚たり15万円を使います。


鉄筋コンクリートなら崚たり18万円位になっています。

 

 

建物の場合はさらに 減価償却が加わります。

 

 

その建物の構造と築年数によって、

 

法定耐用年数が決まっており、新築時の評価額から、

 

毎年一定額を減価償却費として経過年数分を、

 

差し引くシステムです。

 

 

つまり、

 

新築時の価格から減価償却分を差し引いた額が、

 

建物価格になります。

 

 


例えばRC造り、築20年、建物の広さ500屬諒件の場合


18万円(建物の単価)×500屐陛效呂旅さ)×27年(残存築年数)


÷47年(法定耐用年数)=5170万円です。

 


建物の単価は、国税庁のHP内の検索で導き出させる、

 

「建物の標準的な建築価格」からも求めることができます。

 

 


こうして土地と建物の概算評価額をそれぞれ算出して、

 

合わせると積算価格が出ます。

 

 

 

従って積算価格は、

 

土地の価格2000万円+建物の価格5170万円

 

=7170万円です。

 

 

この積算価格をもとに、


物件の売値積算価格7170万円となる物件を探せば、


融資が通りやすい物件になるわけです。

 

 

 

 

 

 


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