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不動産投資 デッドクロス

不動産投資 デッドクロスについて詳しく

 

 

 

 

 

不動産投資で、デッドクロスは、

 

税金に関係してくる言葉ですが、


金融機関からの融資には、

 

元金均等返済と元利均等返済の、


2通りがあります。

 

 


一般的に不動産担保ローンは、

 

元利均等で返済するケースが、


圧倒的に多くなっています。



 


元金均等返済でも、元利均等返済でも、

 

デットクロスは起こりますが、元利均等返済の方が、

 

デッドクロスの到来が早くなります。


 


例えば、元利均等返済を選択した場合、

 

金融機関には、借りたお金の元金と、

 

利子分を毎月返済していくわけですが、


例えば、月10万円のローン返済があるとして、


6万円が元金、4万円が利子分だと考えてみましょう。

 

 

10万円を返済していますが、もちろん10万円全額は、

 

経費になりません。


 


6万円は元金なので経費になりません。

 


利子分の4万円だけが経費になります。

 

 

ところで、10年後どうなっているかと言えば、


元金は8万円、利子は2万円などとなっています。

 

 

ローンは借入時から、完済時まで同額を支払いますが、


利息分は借入時が最も多く、月日が経つにつれて減っていきます。

 

 

つまり、返済の中の利息と元金の組み合わせが変わるわけです。

 

 

元金返済の割合が経年とともに増えます。

 


では元金返済の割合が多くなるとどうなるのでしょうか。
 

 

例えば、家賃収入が100万円あり、50万円がローンだとすれば、


キャッシュフローは、50万円になります。

 

 


ローン返済の内訳が、

 

利子分10万円、元金40万円になったとします。

 

 

会計上は家賃収入100万円から利子分10万円引くので、


90万円が利益になります。

 


ですが実際のキャッシュフローは50万円です。

 


税金等は利益に対して、かかってくるわけで、


経費にできない、元金返済が多くなると、


経費計上が少なくなってきますので、


税金等の支払いが増えて、


お金がないという状態に、陥る可能性があります。

 

 

帳簿上では黒字ですが、お金が無くなります。

 


いわゆる、黒字倒産のワナです。

 


黒字倒産はデッドクロスを境に起きます。
 


いわゆる利益があるのに、お金がないという状態です。



 

つまり、デッドクロスは、

 

経費にならない元金返済が多くなるので危ないのですが、


そこに減価償却費が加わるとどうなるでしょう。

 

 

 

建物の減価償却が少なくなる、その魔のクロス時期を境に、


いっぺんに起こります。

 

 

このクロスした時期を、デッドクロスと言うわけで、


逆に支出が増えるにもかかわらず、税金が増え、


さらに、その額が年々増えていきますので、


キャッシュフローは、マイナスになってきます。

 

 

建物は経年劣化で、価値が落ちてきます。

 


建物の価値が落ちていくにつれて、減価償却という費用は、


当然減っていきます。

 

 


いわゆる、デッドクロスは、


経費にならない元金返済が多くなる一方で、


建物の減価償却が、少なくなるというグラフの、


クロス時期に起こります。

 

 

これが魔のクロスと呼ばれるものです。

 


つまり、元金返済額が、減価償却を上回る年を境に、


資金繰りが、段々つらくなってくるわけです。

 

 


建物の構造や築年数などによって、

 

減価償却の額が違ってきますから、


その点も注意する必要があります。

 

 

 

 

 

 

 


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