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管理会社は、引き継がない方が良い

管理会社は、引き継がない方が良いについてあれこれ

 

 

 

 

物件が自分のものになったら、

 

管理会社を決めなければなりません。

 

 

 

通常自分から申し出なければ、

 

全オーナー時代の管理会社に、

 

契約が引き継がれます。



 


収益物件を所有してみると、実は大きなリスクがあります。

 


それは、管理会社の当たり外れが多いという事です。

 


驚くのは、人が本当によく替わる業界なのです。

 


テレビで派手に宣伝している大手と言えどもそうです。

 


なので、業務怠慢が多いわけです。

 


管理会社の選び方は、物件の取引をした仲介担当者に紹介を、


頼むのがいいでしょう。

 


その上で、評判を聞いたり、直接管理会社店長にあったりして、


絞り込んでいきます。

 



管理会社に、物件管理を依頼すると、当然管理料がかかります。

 

 


管理料は管理会社によって替わりますが、

 

相場は月額賃料の5%、アパート1棟の家賃総額が30万円と、

 

仮定すると、月額管理料は1万5000円になリます。

 

 

この5%は平均的な相場で、一室に付き一律3000円の管理料を、

 

取るところもあれば、月額賃料の10%というところもあります。


 

又満室時の家賃を想定して5%とするところと、


入居者の家賃を前提に5%とするところもあります。

 

 

前者のケースですと、空室であっても管理料を、


取られることになりますので、


できたら後者の管理会社を選び、あくまで家賃収入に対して、


管理料を払うべきだと考えます。


 

又、管理料が同じでも、管理内容が異なる点も、


注意しなければなりません。

 

 

物件の清掃費などは、別料金とするところもあるので、


事前の確認が必要です。

 


管理料や管理内容だけで、管理会社を選択するのは不十分です。

 

 

不動産業者には、売買が得意なところ、管理が得意なところ、

 


あるいは客付けが、得意なところといろいろあります。

 

 

 

当然ながら、しっかりと物件管理を行ってくれて、

 

客付け能力も高く、何より安心して、

 

運営を任せられる管理会社がいいわけです。



 


そして大前提として、物件の地元の管理会社を、


選ぶべきだと思います。

 

一概には言えませんが、他県であったり、

 

物件から車で1時間以上も、離れたところにある管理会社だと、


どうしても管理が、行き届かないケースがあるからです。

 

 

管理会社は引き継がない方がいいのは、


全オーナー時代に、満室経営をしていたなら、


何ら問題はありませんが、


空室が多ければどうでしょうか。



前大家の能力が、疑問視されるのはもちろんですが、


管理会社の客付け力も、疑問視されます。

 


そんな管理会社を引き継いだら、安心して物件管理を、


任せられないはずです。

 

 

ですから、基本的には物件が自分のものになったと同時に、


新たな管理会社に、替えるべきだと考えます。

 

 

 

問題があればすぐ、替えたいのはやまやまですが、


替えると、入居者の振り込み先が替わります。

 


なのでオーナーチェンジの物件購入時が、

 

いい時期になるわけです。

 


物件の持ち主が替わったのと、管理会社の変更を、


書面で、入居者に郵送すればいいわけです。

 

 

これは新管理会社が行ってくれます。

 


そのためには、物件の決済までにある程度、

 

管理会社の目星をつけておくようにしましょう。

 



もちろん、客付け力などに問題がなければ、

 

前オーナー時代の管理会社であっても、


そのまま引き継いでいいと思います。

 

 

 

 

 

 

 


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