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アパート(購入)と、マンション(購入)どちらがいいのか

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アパート(購入)と、マンション(購入)どちらがいいのかについて詳しく

 

 

マンションは建物価格が中心になりますので、

 

売却する時は建物の減価分だけ、

 

価値が下がり、価格も下落します。

 

 

 収益物件において、マンションは経年とともに劣化しますので、


入居者入れ替え時には家賃は下がり、

 

逆に修繕費が上がりますので、収益の悪化や、


維持費の増大により利回りが下がるというリスクがあります。

 

ゆえに、区分所有マンションを購入したり、

 

一棟売りマンションを、探し求めることはリスクがあるわけです。


 


それに比べて中古アパートの売り物件は、


築20年以上経っているものも多く、

 

そういう耐用年数の経過した物件を買えば、


建物の減価を、心配する必要がなく、

 

そういう意味では、中古アパートや、

 

中古一戸建ての方がやはりいいと考えます。



 

つまり、マンションは、建物の占める割合が高く、

 

経年劣化で価格が下がりやすいという半面、


中古アパートは20年以上経っていると、

 

土地値で購入でき、これ以降、


建物の減価を考えなくてよいわけです。

 


しかし、中古アパートにも問題点があります。

 

 

それは、長期の融資を組もうとしても、


耐用年数の関係で、組めないというケースが起きます。

 


アパート経営については、

 

購入するアパートの耐用年数経過後は、


減価償却分が、賃料収入から引けなくなるため、

 

不動産所得が増え、それにつれて税金が増えるため、

 

キャッシュフローが少なくなるのです。



金融機関もこれをマイナス評価します。

 


しかし、金融機関によっては、他に物件を持っており、

 

そのキャッシュフローに余裕があると、
 

それらの物件の、キャッシュフローから、


新たに購入するアパートの返済ができるということで、


耐用年数越えの、中古アパート購入資金の融資をしてくれます。


 


融資担当者にも、見逃すことがありますので、


ここは、しっかり返済できることを訴えましょう。

 


中古でも戸建物件の場合は、

 

路線価程度で買えて、

 

かつ表面利回り10%以上になる物件は、


毎月のように見つかります。

 

そのような戸建を、現金購入して運用すれば、


キャッシュフローは、得られますので、

 

一戸建を所有すれば、

 

キャッシュフロー上は余裕ができてきます。

 


中古アパートの融資ですが、

 

既存の物件のキャッシュフローに余裕があれば、


新たに購入するアパートの、返済ができるということで、


アパートにも、長期融資してもらえます。

 


他に、築年数の古い物件を購入する際に、

 

リノベーションを施すということを説明することで、


築年数の古いものであっても、長期の融資を打診できますし、


更に、そのような賃貸経営の成功体験、実績をつめば、


金融機関の担当者も、経営能力の高さを認めてもらえるのです。



 

マンション投資・アパート投資とも長所・短所があり、


一方は良くないと決め付けるべきではありませんが、


やはり最初のうちは、マンションよりも


アパートがいいと考えます。

 

 


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