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分譲マンションの管理費と、修繕積立金はなぜ負担が重いのか
分譲マンションの管理費や、修繕積立金はなぜ負担が重いのかについてあれこれ





分譲マンションの管理費や、修繕積立金は、


何に使われるのでしょうか。

 

 

実際マンションに、住んでいる人の中には、


月々のローンの支払いや、固定資産税等の支払いで、


せいいっぱいで、管理費まで払えないという人もいます。


 

中には管理費を滞納している、


区分所有者の方もいます。



一体マンションはなぜ管理費、修繕積立金の負担が、


重いのでしょうか。




なぜ、ものの値段が下がるデフレの現在、


管理費、修繕積立金は下がらないのか、


という声が多くなっています。

 


そこで管理費を支払えないという、


不公平感をなくす意味でも、


共用部分活用を持ちかけた、


マンション管理組合が出ています。


 

マンションの共用部を外部に貸し出して、


テナント料を受け取って、


管理費に当てる動きがみられます。



 

新築マンションなどでは、マンションのテナント部分を、


区分所有者の資産として、賃料収入を得ることで、


初めから管理費をゼロにする物件も登場しています。




公園を設けず、集会所を貸したり、


遊休地に駐車場を設置したりという企画を、


設定しています。


 


バブル時代にはやった、新築マンションの、


プールや温泉設備、噴水設備など、


維持費のかかる共用施設や、コンシェルジュを置くなど、


ホテルライクなサービスを提供する場合は、


その分だけ管理費に反映されます。




それを廃止して駐輪場や、


バイク置き場に換えているマンションは、


いくらでもあります。




最近では管理費を抑える意味で、


居住者同士の交流を図る目的で、


催されるイベントなども、縮小したり、


廃止するマンションが増えています。





しかしマンション共用部を、


テナントに貸し出して、賃料収入を得るということは、


過去にあまりありませんでした。


 

そもそも管理費や、修繕積立金は、


何に使われるのでしょうか。




一口に言って、管理費は日常的管理で、


修繕積立金は将来的管理になります。




管理費の使途は、主に共用部分の清掃や、


専門業者による植栽の手入れ、


エレベータなどの定期点検といった、


日常的に支出する費用を賄うのが管理費です。




管理員の人件費のほか、管理組合の総会運営や、


それに関連した事務連絡費などの費用が、


管理費から支払われます。


 

修繕積立金は大規模修繕、補修、工事など、


長期間にわたってマンションを維持、


管理していくために、居住者が積み立てているもので、


管理費とは区別して会計処理されます。




修繕積立金の原点は、一定年数の経過ごとに計画的に行う、


大規模修繕工事の経費、不測の事態による修繕など、


特別な管理費に充当することを前提としています。


 

管理費のなかでも、多くの割合を占めるのが、


管理員の人件費などを含めた、管理会社への業務委託費です。



管理員や警備費が24時間常駐する場合は、


それだけコストがかかります。




管理員が日中のみ駐在する日勤管理や、


複数マンションを掛け持ちして、決まった曜日、


時間のみ駐在する巡回管理の方がコストは低いです。





同じマンションでも、管理費や修繕積立金の負担は、


それぞれの住居によって違います。



個人の所有する、住居面積の割合に応じて


負担額は決められるのが一般的です。




専有面積が広ければ、管理費や修繕積立金の負担が、


それだけ多くなります。


 

修繕積立金は毎年一定額までは、


上がっていく段階増額方式のマンションが


多いという特徴があります。


 

やはり、マンションの資産価値を保つには、


日常の管理が大事になってきます。


 

せっかく購入したマンションの管理がお粗末では、


資産価値も半減しかねません。


 


ともすれば、金額が高いか、低いかばかりに、


目がいきがちですが、大切なのは、


払うコストに見合った適正な管理が、


提供されているかどうかだと思います。




マンションは専有部分はもちろん、共用部分もすべて、


居住者の大切なも財産です。




管理会社任せにしないで、管理組合の一員として、


主体的に自分たちの、資産を守っていくという意識が、


大事だと考えます。










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