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融資に落ちない方法

融資に落ちない方法についてあれこれ


 


融資が通らないケースとして、


一件目に担保価値のない物件を、


買っていたりします。



特に不動産会社の提携金融機関を使う場合は、


担保価値がなくても、不動産会社の知名度で、


融資を引けたりしますので要注意です。



もし、


資産より負債の方が大きい債務超過状態なら、


自己資金を入れて借入金残高を積算評価以下に、


しておかなければなりません。



また、一棟目でスルガ銀行4.5%を借りるのも、


抵抗があるものです。




一棟目を買ってから、すぐには次の融資はつきません。


少し待ってくださいと言われます。




1年くらい経たないと買えないのは、


実績を見るからです。



その間に、一棟目の融資を2%くらいに、


借り換える方法もあるでしょう。




収益還元法で評価する銀行は、


積算評価が伴わなくても、


個人の属性が良ければ、


融資することがあります。





その場合、積算が足りない状態で、


融資されていますので、


その不足分を自己資金を入れて、


解消しておかなければ、


次回から融資はおりません。




逆に積算評価のある物件で、収益還元法の評価が、


良くない場合、サラリーマンの属性が良ければ、


その属性でカバーされて、


融資されることがあります。


 

 

さらに、手持ちの物件の中で、


債務超過になっている物件があれば、


自己資金を入れて、債務超過分を、


解消しておかなければ、次回の融資は下りません。



 


収益還元法でも積算評価でも、


どちらも銀行の評価額以下なら、


自己資金を入れて、積算評価と売値の差を、


埋めることができれば、融資はされます。





しかし自己資金のない人でも、


属性でカバーされれば、融資を通す銀行はあります。



その場合、金利は高くなる可能性があります。



低い金利を目指すなら、ある程度の頭金を、


入れる必要があります。




又購入物件で、積算評価が足りない場合、


手持ちの物件で、抵当権の付いていない物件があれば、


それを共同担保にすることで融資がつくことがあります。




また、抵当権が付いていても、


担保の空き枠があれば、


それを利用して、2番抵当とすることで、


融資が承認されるケースもあります。


 

そして、収益還元法で評価すればOKがでても、


キャッシュフローが、伴わなければ融資されません。


 

つまり、損益計算書で利益が出ても、


キャッシュフローがマイナスなら、


融資されません。


 

不況下で融資を受けるためには、手持ちの物件を、


一つづつ精査する必要があります。


 

その中でひとつでも債務超過の物件があれば、


解消しておく必要があります。


 

いくらキャッシュフローのある物件を持ち込んでも、


貸借対照表が債務超過になれば、融資されませんので、


注意する必要があります。




積算が伴っていなくても、ある程度お金を、


持っていたり、個人の属性が良ければ、


収益還元法で評価されて、


融資される場合があります。




将来的に、多くの金融機関が採用する、


積算評価を基準にして、物件を購入したほうが、


良いと考えますが、積算の高いデメリットは、


固定資産税が高くなることです。



2棟目以降の融資に落ちないためのポイントは、


キャッシュフローと、経営実績になります。




融資に落ちない基本的なことをいくら学習しても、


融資を引く動機が、お金儲けをしたい、


もっと事業を大きくしたいという単純なものでは、


決してうまく行きません。



一時的にうまく行くかもしれませんが、


マンション経営というのは社会的なことで、


決算書をわかっていないといけないこともありますし、


何より、銀行をはじめ、自分を取り巻く、


周囲の人を幸せにすることを目指して、


経営することが大事だと私は思います。










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