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アパート建築費用の確定申告の仕訳について

アパート建築費用の確定申告の仕訳について

 

 

 

本来、不動産賃貸業は利益を上げる目的で始めるわけですので、

 

収入に対応しない費用というのは基本的に認められないという、

 

費用収益対応の原則というのがあります。

 

 

つまり、賃貸事業というのは、アパートが完成して、

 

入居者が決まって家賃収入が入るようになって初めて、

 

それに関連する経費を計上できるという原則です。

 

 

ということは、建物が完成するまでにかかった費用は、

 

経費に計上するのではなくなく、

 

すべて建物の取得原価に参入して減価償却するという意味です。

 

 

すなわち、アパート工事では、建設が完了するまでの支出額は、

 

建設仮勘定という勘定科目に計上して、

 

建設完了して引き渡し時に、


通常の固定資産(建物)勘定に振替えるという方法をとります。

 

 

 

アパートを建てるときに発生する費用は、

 

水道加入金、水道局納付金、 登記費用、立退き料、

 

ローン手数料、ローン利息、保証料、火災保険料、

 

建物解体費用、清掃費、草取り費、電柱移設費、

 

契約書の印紙代、建築工事費、設計費、測量費、


造成費、近隣対策費、地鎮祭、上棟式費、

 

建物付属設備、構築物、器具備品などがあります。

 


これらは経費として処理するのではなく、


建物の取得価額に計上します。

 

 

なので、建設仮勘定の間(工事中)は、

 

減価償却の対象になりません。

 

 

建設工事は長期にわたり、

 

金額も大きくなりますので、


いっぺんに、工事代金を支払わずに、

 

工事の進捗状況に応じて、


一般的に3〜4回ほどに分けて支払いますが、


支払った時点では、まだ建築中ですから、

 

建物とか付属設備といった、

 

具体的な勘定科目は、使用できないわけです。

 


このようなときに使う勘定科目は、


建設仮勘定という科目を使います。

 

 

ちなみに、建物建築工事に付随する費用以外のものは、

 

開業費という科目に上げて、償却していくことになります。

 

不動産投資、開業費に計上できる項目

 

 

ここでいう建設仮勘定を使う場合は、不動産投資はじめの一歩として、


最初の物件を取得(起業)して、


大家さんになるために要した費用のことですが、

 

不動産投資を初めて、始める人が対象になるのであって、

 

すでに賃貸経営をしている人が、もう一軒アパートを建てるケースでは、

 

建設中のアパートの借入金の利息は普通の事業と同じように、

 

経費に計上できるのです。

 

 

借り入れを起こした場合

現金預金  xxx    借入金  xxx

 

借入金返済した場合

借入金   xxx   現金預金  xxx

借入金利息 xxx

 

 

もちろんアパート本体とそれに付随する工事は、

 

すでに賃貸経営をしている人であっても、


建設仮勘定に計上して、事完了後に、建物勘定に振り替えます。

 

 

建設仮勘定という科目はあくまで、

 

暫定的に使用するものですから、


完成、引き渡しを受けた時点で、本勘定(建物勘定)に、


振り替えなければなりません。

 

 

実際は、建物付属設備、構築物、器具備品は、

 

それぞれの勘定科目に振り替えます。

 

 

 

また、長期前払費用(税法上は繰延資産)水道加入金、水道局納付金、

 

保証料、火災保険料もそれぞれの勘定科目に振り替えましょう。

 

 

 

それらの合計額を差し引いた残高が建物の取得原価になります。

 

 

建設仮勘定−(建物付属設備+構築物+器具備品+長期前払費用)

 

=建物の取得原価

 

 

建物とは別の勘定科目に振り替えることによって、

 

建物よりも短い期間で償却できます。

 

 

 

器具備品は定率法で償却できます。

 

定率法と定額法の計算の仕方

 

 

そしてそれらの資産の年末の未償却残高を、

 

貸借対照表に記入します。

 

 

 

 

減価償却費につきましては、


資産の引渡しを受けて建物勘定に振替えた月から、

 

法定耐用年数期間で費用化していくことになります。

 

 

ところが本体価格とは別に消費税を支払った場合は、

 

これも建物の引き渡しがあるまでは、消費税込みの額を、

 

建設仮勘定に計上しておきます。

 

 

 

つまり、それまでの累計額を、

 

建設仮勘定という資産(有形固定資産)に、


記入します。

 

 

なお決算期現在(個人は12月31日)においてまだ、

 

建築中であれば、建設仮勘定として、

 

貸借対照表に計上することになります。

 

 

ところで消費税の経理処理方法には、税込み経理方式と、


税抜き経理方式の2種類があります。

 

 

税込み経理方式では、それだけ資産額が大きくなり、


全額が所得税の、課税対象になってしまいますので、


不利になります。

 


なので税抜き会計方式で、記入しましょう。

 

 

というわけで、アパート建築費用の仕訳は、


工事未完成前に請け負い代金の一部を支払ったとき


借方 建設仮勘定  xxx  貸方 普通預金  xxx
   
   

 

工事が完成し建物の引渡を受けたとき

 

借方 建物  xxx  貸方  建設仮勘定      xxx
              普通預金(残金) xxx 
                                


大家さんは家賃収入は消費税を受け取れませんので、

 

免税業者になります。

 

したがって、

 

最終的に建物完成時までに支払った消費税も、

 

建物勘定に合算されて法定耐用年数期間で、

 

減価償却していくことになります。

 

 

 

繰り返しになりますが、

 

アパート建設費用の支払利息から消費税まで、

 

建物が完成するまでのすべての費用は、

 

完成引き渡し後、建物の取得原価に参入して、

 

減価償却していくことになるわけです。

 


 
なお、建物が完成した後に支出することになる、

 

保存登記にかかる登録免許税とか、


不動産取得税等は支払った時点で経費に計上できます。

 


ちなみに、土地の勘定科目は、

 

賃貸事業開始時点(建物完成引渡しと同じ時期)に、

 

資産計上しますが、

 

通常は、土地の固定資産税評価額を記入しますが、


相続税評価額でも公示価格でも構いません。

 

 

ただし、申告書の本年度中の特殊事情の余白に、

 

どれを採用したのか、その旨を書いておきましょう。

 

 

ちなみに、すでに賃貸事業を行っている人が、

 

別にアパートを建てる場合は、

 

建物の解体費用や、立退き料、建設期間中の借入金利子は、

 

賃貸業の必要経費に計上してもよいことになっています。

 

 

もっとも、取得原価に入れても構いません。

 

 

 

 

 

新築アパート軽減措置

 

なお、新築時に40岼幣240岼焚爾覆匹両魴錣鯔たせば、

 

一定額を控除されます。


新築の不動産は、税金が安くなる特典があります。


新築時に1戸建ての場合50屐240屐

 

集合住宅の場合1戸当たり40屐240屬糧楼呂任△譴弌

 

1戸につき1,200万円まで固定資産税評価額から差し引くことができます。

 

 

また、新築貸家住宅に割増償却が認められています。


割増償却は、優良賃貸住宅や障害者雇用など、

 

一定の条件を満たしたアパートとか、賃貸マンションについては、

 

当初5年間、余分に償却できるという制度です。

 

一戸建ては、床面積が50平方メートル以上200平方メートル以下

 

(共同住宅では、一戸当たり40平方メートル以上200平方メートル以下)の条件があります。


新築の固定資産税の軽減特例

新築アパート不動産取得税 軽減

減価償却費と、新築アパート割増償却制度


ちなみに、アパートの登録免許税は自己居住用ではないため、

 

新築、中古ともに住宅用家屋の軽減の特例は受けられません。

 

 

 

 


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