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アパート建築費用の確定申告の仕訳について

アパート建築費用の確定申告の仕訳について

 

 

 

本来、不動産賃貸業は利益を上げる目的で始めるわけですので、

 

収入に対応しない費用というのは基本的に認められないという、

 

費用収益対応の原則というのがあります。

 

 

つまり、賃貸事業というのは、アパートが完成して、

 

入居者が決まって家賃収入が入るようになって初めて、

 

それに関連する経費を計上できるという原則です。

 

 

ということは、建物が完成するまでにかかった費用は、

 

経費に計上するのではなくなく、

 

すべて建物の取得原価に参入して減価償却するという意味です。

 

 

すなわち、アパート工事では、建設が完了するまでの支出額は、

 

建設仮勘定という勘定科目に計上して、

 

建設完了して引き渡し時に、


通常の固定資産(建物)勘定に振替えるという方法をとります。

 

 

 

アパートを建てるときに発生する費用は、水道加入金、水道局納付金、

 

登記費用、ローン手数料、ローン利息、保証料、火災保険料、

 

立退き料、建物解体費用、清掃費、草取り費、電柱移設費、

 

契約書の印紙代、建築工事費、設計費、測量費、


造成費、近隣対策費、地鎮祭、上棟式費などがあります。


これらは経費として処理するのではなく、


建物の取得価額に計上します。

 

 

なので、建設仮勘定の間(工事中)は、

 

減価償却の対象になりません。

 

 

建設工事は長期にわたり、

 

金額も大きくなりますので、


いっぺんに、工事代金を支払わずに、

 

工事の進捗状況に応じて、


一般的に3〜4回ほどに分けて支払いますが、


支払った時点では、まだ建築中ですから、

 

建物とか付属設備といった、

 

具体的な勘定科目は、使用できないわけです。

 


このようなときに使う勘定科目は、


建設仮勘定という科目を使います。

 

 

ちなみに、建物工事に付随する費用以外のものは、

 

開業費という科目に上げて、償却していくことになります。

 

不動産投資、開業費に計上できる項目

 

 

ここでいう建設仮勘定を使う場合は、不動産投資はじめの一歩として、


最初の物件を取得(起業)して、


大家さんになるために要した費用のことですが、

 

不動産投資を初めて、始める人が対象になるのであって、

 

すでに賃貸経営をしている人が、もう一軒アパートを建てるケースでは、

 

建設中のアパートの借り入れ利息は、普通の事業と同じように、

 

経費に計上できるのです。

 

 

借り入れを起こした場合

現金預金  xxx    借入金  xxx

 

借入金返済した場合

借入金   xxx   現金預金  xxx

借入金利息 xxx

 

 

もちろんアパート本体とそれに付随する工事は、

 

すでに賃貸経営をしている人であっても、


建設仮勘定に計上して、事完了後に、建物勘定に振り替えます。

 

 

建設仮勘定という科目はあくまで、

 

暫定的に使用するものですから、


完成、引き渡しを受けた時点で、本勘定(建物勘定)に、


振り替えなければなりません。

 

 

減価償却費につきましては、


資産の引渡しを受けて建物勘定に振替えた月から、

 

法定耐用年数期間で費用化していくことになります。

 

 

ところが本体価格とは別に消費税を支払った場合は、

 

これも建物の引き渡しがあるまでは、消費税込みの額を、

 

建設仮勘定に計上しておきます。

 


なお決算期現在(個人は12月31日)においてまだ、

 

建築中であれば、建設仮勘定として貸借対照表に計上することになります。

 

 

つまり、それまでの累計額を建設仮勘定という資産(有形固定資産)に、


記入します。

 

 

ところで消費税の経理処理方法には、税込み経理方式と、


税抜き経理方式の2種類があります。

 

 

税込み経理方式では、それだけ資産額が大きくなり、


全額が所得税の、課税対象になってしまいますので、


不利になります。

 


なので税抜き会計方式で、記入しましょう。

 

 

というわけで、アパート建築費用の仕訳は、


工事未完成前に請け負い代金の一部を支払ったとき


借方 建設仮勘定  xxx   貸方 普通預金  xxx
   
   

 

工事が完成し建物の引渡を受けたとき

借方 建物  xxx   貸方   建設仮勘定     xxx
                  普通預金(残金分)xxx 
                                


大家さんは家賃収入は消費税を受け取れませんので、

 

免税業者になりますので、

 

最終的に建物完成時に消費税も建物勘定に合算されて、


法定耐用年数期間で、減価償却していくことになります。

 


つまり、支払利息から消費税まで、

 

建物が完成するまでのすべての費用は、

 

完成引き渡し後、建物の取得原価に参入して、

 

減価償却していくことになるわけです。

 


 
なお、建物が完成した後に支出することになる、

 

保存登記にかかる登録免許税とか、


不動産取得税等は支払った時点で経費計上します。

 


ちなみに、土地の勘定科目は、

 

賃貸事業開始時点(建物完成引渡しと同じ時期)に、

 

資産計上しますが、

 

通常は、土地の固定資産税評価額を記入しますが、


相続税評価額でも公示価格でも構いません。

 

 

ただし、申告書の本年度中の特殊事情の余白に、

 

どれを採用したのか、その旨を書いておきましょう。

 

 

ちなみに、すでに賃貸事業を行っている人が、

 

別にアパートを建てる場合は、

 

建物の解体費用や、立退き料、建設期間中の借入金利子は、

 

賃貸業の必要経費に計上してもよいことになっています。

 

 

 

 

 

 


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