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アパート経営の難しい点

アパート経営の難しい点についてあれこれ

 

 

 

 

アパート経営は、素人から見れば、たいした努力もせずに、

 

いつまでも、毎月不労所得が入ってきて、

 

楽な商売だと思われています。

 

 

 

しかし、実際はそうではありません。

 

 

アパートは、時が経つにつれて古くなってきますと、


リフォームなどの修繕費が、かさんできますので、


段々儲からなくなります。

 

 

 

 

アパート経営の難しい点は、新築の時の家賃が最大で、


その後は下がっていく運命にあることです。

 

 

経年とともに家賃収入が減っていきますが、

 

税金は逆に増えていく傾向になります。

 

 

従って、経年とともに収入が、


減っていく運命にあります。

 


一般に、アパートの場合、新築した当初は満室になりやすく、


家賃も高く取れるわけですが、時が経つにつれて古くなって、


家賃と、入居率が落ちていきます。

 

 

 

長期的には家賃は下がる事はあっても、


上がるという事は考えにくいわけです。

 

 

 

次に入居率ですが、これも経年とともに、


建物が劣化していきますし、人口の増減によって変わりますが、


一般的に少子高齢化で人口が増えるという事は、


特定の地域を除き考えにくいのです。

 


ゆえに、入居率は、下がっていく傾向があります。

 


入居率を上げるためには、


メンテナンスしなくてはいけませんし、


この費用が大きくなりがちです。

 


リフォームしなければ、入居者が確保できず、


家賃収入が、予定通り入ってきません。

 

 

 

特に自己管理をしている大家さんは、

 

建物が古くなってくれば、苦情も増えてきますので、

 

手間がかかります。

 

 

あまりにも煩わしさのあまり、

 

思わず、たたき売ってしまいたくなるものです。

 

 

 

このように家賃収入というのは、


減っていくことは避けられませんが、

 

家賃収入が減れば、税金も減っていくのではないか、

 

と考えられますが税金は逆に増えていきます。

 

 

何故かと言えば、アパートとかマンションを建てる場合は、


ほとんどの場合、借入金で建てています。

 

 

通常の返済は20年とか25年といった、


長期にローンを組む事が多く、長期に組まないと、


毎年の収支に余裕がなく生活が厳しくなるからです。

 

 

 

しかし長期にローンを組めば、


利息をたくさん払わなければなりません。

 

 

支払利息というのは、その時点の借入金残高に、


所定の利率をかけて求めますので、

 

元金の返済が進めば、元利均等の場合、


支払利息の額も減っていくわけです。

 


完済すれば、当然支払利息はゼロになります。

 

 

このように経年とともに、支払い利息が減っていきます。

 

 


なので支払利息が少なくなれば、経費が減ることになりますので、


減った分だけ所得が増えて、その分税金も増えるわけです。

 

 

 


一方、建物が古くなり、建物の法定耐用年数を超えてきますと、


現金支出が伴わない費用である、減価償却という経費計上が、


できなくなりますので、これも当然、その分、


所得が増えたとみられ、税金が増えるわけです。

 

 

 

つまり、家賃収入が少しずつ減少しても、それ以上に、


支払利息とか減価償却費といった経費も減ります。

 

 

なので帳簿上では、この差額である不動産所得が増えます。

 

 

 


ゆえに、所得税、住民税も増えるため、


手残りのキャッシュフローが減るわけです。

 

 

 

時間の経過とともに、手取り収入が減っていくのは、


アパマン経営に、特有の仕組みであって、


家賃収入をあてに、生活をしてきた大家さんにとっては、


徐々に生活が、苦しくなる運命にあるのですね。

 

 

これが、アパート経営の落とし穴でもあり、欠点でもあり、


アパート経営の難しい点だと言えます。

 

 

 

ではどうすればいいのか

 

 

やはり、不動産投資は10年〜20年という非常に長いスパンで考えるべきで、

 

短期間では結果が出ないです。

 


新築アパートと中古アパートを比較して、


新築アパートよりも、築古アパートを買って、

 

10年運営する方の利益の方が出るのが一般的です。

 

 

まぁ、ある側面から見たらということなので、


一概にどちらが優れていると言えるものではありません。

 


そういう見方もあるというふうにとらえていただければいいと思います。

 


新築のメリットも当然ありますから、

 

特に大きな事故が起こらなかった場合のケースであれば、


中古木造アパートのほうが儲かります。

 


それだけを聞けば、そんなに儲かるのであれば、

 

みんな中古アパート投資をすればいいのにと思いますよね。


ところが、そんなに話は簡単ではありません。

 

 

この儲かるというのは利益ベースでの計算によるものだからです。

 

 

利益ベースでの考え方は、とっても重要です。

 


最近ではキャッシュフローの計算ばかりがもてはやされて、


利益計算はおろそかになりがちです。

 


利益ベースでの計算で儲からない物件を買ったら、

 

ダメなことは間違いありません。

 


そういう意味では、中古木造アパートが、

 

儲かる可能性が高い不動産投資であるという意見が多い。

 

 

でも、利益ベースだけを見ていては物件が買えないです。

 

 

実は、利益が出ても、現金がまわらない物件もあるのが


中古木造アパート投資の実態です。

 

 

中古木造アパートのデメリットは、融資金額が伸びないことです。

 


自己資金をある程度入れてくださいと銀行に言われます。

 


融資期間も短いですから、返済し終わるまでの間のキャッシュフローが問題です。

 


現金一括で買うことのできる資金力のある方や、


融資期間中をなんとか耐えきった方が10年経って振り返ってみて、


儲かっていたなぁと思える投資が中古木造アパート投資だったりします。

 

 

逆に儲からない物件なのに、30年ローンが組めてしまうから、


最初だけキャッシュフローが出ているものもあります。

 

 

これは、年数がたっても元金が減らず危険なことになります。

 


ですから、キャッシュフローだけを見ているのもダメです。

 


利益ベースもキャッシュフローも、


両方を長期的な視点でとらえる必要があるということです。

 

 

 

中古木造アパート投資は、比較的安全な投資である代わりに、


現金をまわすのが難しいです。

 

 

ですから、持たざる者がチャレンジするのであれば、


1棟目の規模を間違わないことが重要です。

 

 

キャッシュフローが持ち出しになっても、


耐えきれるくらいの規模で始めることが大事です。

 

 


そういう意味で最初に自己資金をある程度貯めてから、

 

始めるのが条件かもしれません。

 


これをしないで、なんとか持ちこたえる方法を、

 

探している方がいっぱいです。

 


でも、そんな方法は見当たりません。


あるとすれば、売却する手法があるだけです。

 

 

中古木造アパート投資は不労所得がすぐに得られますので、


どちらかというと多くの人がやりたがる投資です。

 


自己資金を貯めて、低金利の地銀や信金で借りて、


コツコツと借金を返す投資法です。

 


一般の人が一度はやりたがる投資だからこそ、

 

成功する確率も大きいわけです。


時間はかかりますが。

 


実は、皆がやりたがる投資は茨の道なんですよね。

 


中古は、ある程度の自己資金を用意する必要がある投資です。

 


本業から毎月ある程度補てんできるような基盤を準備をしてからでないと、


キャッシュフローが厳しい中古アパート投資に参戦するのは難しくなりますね。

 

 

中古アパート投資は、持ち続けることができれば成功率が高いのですが、


持ち続けること自体が茨の道です。

 

 

中古アパートは、皆がやりたがる投資でありますが、

 

正攻法でコツコツと行う投資法ですので、


不動産投資を始めるまでの準備に、

 

大きな時間と努力が必要になります。

 


不動産投資に参入したあとも、

 

コツコツと借金を返していくような手法となります。

 

 


安定的ではあるけど、時間のかかる投資です。

 


成功率が高いとはいえ、茨の道が続く投資であることは間違いありません。


 

 

 

もっとも、自己資金は少なく、毎月の貯蓄もできないそんな状態で始める、

 

中古アパート投資だってあります。

 


買えばキャッシュフローが得られますので、

 

すぐにでもチャレンジしたいという方もいるでしょう。

 


今の現状にどうしても耐えられなくて、

 

不動産投資を検討している人とかでは、


時間はありませんから参入したいと思うでしょうが、


そのためには、何らかのリスクを負う必要があります。

 

 

リスクがあっても高利回り物件なら持ちこたえられます。

 


したがって、購入するなら高利回り物件狙いでしょう。

 

 

中古アパートでは、好立地でそこそこの利回りがあれば、


土地値が下落する幅が少ないですので、


空室をうめやすく、


1戸あたりの家賃が高めで、


経費率が低い物件を狙っていくことになりますが、


そうはいっても、土地値自体が高いので短期間の融資では、


キャッシュフローが厳しくなりがちです。

 

 

長期間で収支を見れば儲かるのですが、


最初の試練を乗り越えるのに、

 

ある程度の資金が必要になります。

 

 

そこを高利回り物件の収益力で補おうという戦略になりますよね。

 

 

20%位の実質利回りを狙っていくことで、


資金がなくても持ちこたえるようになるはずです。

 

 

しかし、相当な値付け間違いか、掘り出し物でない限りは、

 

高利回り物件なのには理由があります。

 

 

 


といっても、空室がうまらなければ、高利回りになりません。

 

 

それができないから高利回りで売っているケースが多いです。

 


この手法をとるのであれば、そのリスクを、

 

自力で克服できる運営力が求められる。

 


なので、ある程度の自己資金がある人か、

 

資金の裏付けがある人がやるべきものです。

 


これを少ない自己資金でやるのは危険なのですが、


リスク覚悟でやるなら仕方がありません。

 


空室をうめる自信があって、買った直後に、


大きなハプニングが起こらなければ成功できるかもしれません。

 

 

 

 

中古アパート投資はキャッシュフローに難がある

 

 

繰り返しになりますが、

 

中古アパート投資のキャッシュフローが厳しくなるのは、


融資期間が短いことに要因があります。

 


耐用年数越えの中古木造アパートを購入する場合、


融資に積極的な信用金庫などでも、

 

10年までの融資がほとんどになってきます。

 


しかし最近まで、一部の金融機関で耐用年数越えの木造アパートにも、


30年ローンを組んでくれる事例もありました。

 

 

金融機関は限定されてきますが、


これにより、購入直後のキャッシュフローは、

 

プラスで運営することが可能だったりします。

 


これは融資がゆるいときだけの特別な手法と言えるでしょう。

 


いつまでもできるかは金融機関次第です。

 

 


しかし、返済が終わる頃になってくると、

 

建物の築年数もかなり古くなります。

 


30年後まで、どうやって逃げ切るのかが問題です。

 


そうであっても、金利も3%後半くらいが多いでしょうから、

 

支払利息の総支払額は膨大になります。

 


したがって購入する物件に、

 

それを跳ね返すことができるだけの利回りが必要です。

 

 

基本的には、高い金利を支払って将来儲かる金額を、


先にもらっているような投資手法です。

 


したがって、長期融資のメリットは、お金がない人でも、


とりあえずは最初にキャッシュフローが得られることにあります。

 


無駄遣いをしなければ、数年である程度のお金が貯まります。

 


普通の投資であれば、それを将来に備えて貯めておけばいいのですが、


この投資ではそれでは足りません。

 


普通にやっていては、苦しくなります。

 


かなり無理をした融資付けなので、普通に運営していくだけでは、


将来行き詰る可能性が大きいです。

 

 

この投資で成功するためには、


キャッシュフローがまわる最初の期間で手にしたキャッシュフローを、


さらに再投資に回して運用していくことです。

 

 

これがお金のない方が、なんとか現金を手に入れるための手法といったところです。

 

 


このキャッシュを再投資して運用することに、

 

長けた人だけが成功できるというわけです。

 


繰り返しになりますが、

 

中古木造アパート投資は、多くの人が一回はやりたがる手法ですが、

 

リスクが隠れているのです。

 

 


何らかのリスクを引き受ける覚悟が必要になります。

 


自信があるなら、この手法も挑戦しがいがあります。

 


最初のキャッシュフローを活かすという意味では、

 

一棟RC投資に近く、それよりも規模が小さい感じです。

 

 


それで成功する方もいますが、


才能や運がないと難しいかもしれません。

 

 

税務知識も必要になってきます。

 


普通の人がチャレンジするのであれば、


このことをしっかりと、肝に銘じておく必要があります。

 

 






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