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サラリーマンの不動産収入の事業主体

サラリーマンの不動産収入の事業主体についてあれこれ






サラリーマンの場合、年収といえば、


源泉徴収票の税込みの総収入金額になります。





一方、不動産収入の場合の年収というのは、


不動産の所得のことを言います。





つまり家賃収入金額から必要経費を差し引いた額が、


不動産の所得です。




これが、サラリーマン大家さんで、


ご主人が事業主体であれば、


サラリーマンの給与所得と不動産所得を合わせた金額が、


38万円以下なら所得税がかかりませんし、


それから、


38万円+38万円=76万円までは配偶者控除が受けられますし、


さらに、76万円+38万円までは扶養控除が受けられます。





サラリーマンの場合、不動産収入の事業主体を、


奥さんにする人がいます。






事業主体を誰にするかによって、


税金負担がかなり変わってくるからです。



事業主体を奥さんにすると、


不動産所得が38万円を超えた場合は、


所得税の非課税枠を超えますから、


奥さんに所得税や住民税が課税されます。



つまり、奥さんが専業主婦の場合、


その奥さんを事業主体にすると、


必要経費+38万円までは税金がかかりませんが、


超えると課税されます。




不動産賃貸業の場合は家賃収入から経費を引いた金額が、


不動産所得になるため、それらの経費を引いた金額が、


38万円以下でなければならないわけです。



必要経費には、修繕費、固定資産税、借入金利子、


減価償却費などがあります。



これらの合計+38万円までなら、


所得税がかからないという意味です。



ちなみに、住民税の場合は各々の控除額が38万円でなく、


33万円に変わります。






これが、奥さんがパートなどで外に働きに行くと、


給与収入を得ていることになり、


今度は103万円を超えた場合は、


所得税の非課税枠を超えますから、


奥さんに所得税や住民税が課税されると言われます。




これは、なぜかといえば、


それは、主婦のパートなどは給与収入になるので、


65万の給与所得控除があるためです。



103万円−65万=38万円(基礎控除)




主婦のパート収入は、給与収入に当たるために、


65万円の給与所得控除があるからです。



従って103万円までは所得税がかかりません。



これが不動産所得と給与所得の違う点です。





さらに、奥さんのパートなどの給与収入が、


年額130万円以上になりますと、


健康保険とか年金に、加入しなければなりません。





健康保険とか年金の仕組みは、国民年金保険料は、


どの市区町村でも同額(159、600円=13、300×12カ月)


ですが、国民健康保険料は市区町村によって異なります。




一般的な場合


項目 医療分 介護分 合計
所得割 住民税×2、08 住民税×0,28 住民税×2、36
均等割  30、200円  10、80円  41、000円
最高額 530、000円 80、000円 610、000円




このうち所得割というのは、住民税に所定の割合を掛けて、


算定するものです。





所得が多くなるほど住民税が、高くなり、


結果として保険料も高くなります。



均等割というのは所得に関係なく一定です。




ちなみに、不動産所得が200万円の場合の国民健康保険料



所得割              (単位 千円)

項目 所得税 住民税
不動産所得   2000円  2000円
 所得控除    380円   330円
 課税所得   1620円  1670円
   税額    162円

   83.5円

納付税額    162円

   83.5円


83,500×2.36=197、060





住民税には3、000円ほどの均等割りがありますが、


ここでは省略します。




均等割=41、000



したがって、不動産所得が200万円の場合の、


全てのコストは次の通りです。



不動産所得が200万円の場合のトータルコスト

 税金    所得税  43,000円
   住民税 101,000円
   小計 144,000円
保険料 国民健康保険料 197、060円
国民年金保険料 159、600円
   小計 356,660円
 合計 500,660円


つまり200万円の所得に対して、


50万円程度のコストがかかります。




家族の方に分散して節税を測るといっても、


国民健康保険とか国民年金への強制加入といった、


大きな壁が立ちふさがります。





これらの制度は、現実に執行されますので、


無視するわけにはいきません。





したがって、実行に当たっては健康保険まで含めて、


くれぐれも留意する必要があります。











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