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なぜ、黒字でなければならないのか。
なぜ、黒字でなければならないのかについていろいろ。



赤字、黒字判断についてあれこれ



不動産事業の決算書の赤字か黒字の判断は、


家賃収入−経費で判断されます。



金融機関から 借り入れ可能にするためには、


黒字になっていなければ難しいです。



なぜ、黒字でなければならないのか、儲けがなければ、


借入金の返済はできません。



赤字とは不動産を経営する能力がないということを、


公に、公表しているようなものです。

 

不動産所得は、不動産収入−経費になります。


昨今の、中小企業の7、8割は赤字と言われています。

 


でも、実際に税務署に赤字申告している企業は、


そう多くないと言われています。

 


なぜ、黒字申告をするのか、理由は簡単です。


 

赤字だと信用低下を招いて、


銀行から融資を受けられなくなったり、


取引先から、取引撤退されたりするのが怖いので、


たとえ税金を余分に納めることになっても、


信用を得るため、実際よりも良い数字を計上して、


黒字を保っているわけです。


 


見栄か、それとも生き残るための苦肉の策なのか、


おそらく両方でしょう。

 

 

事業は、黒字でなければならない理由は、


それ以外にもいろいろあります。



黒字でなければ借入金返済ができません。




一方、払う税金に関しては、サラリーマン大家さんの場合は、


サラリーマンの給料所得と、不動産所得を合わせたものに、


社会保険料控除、生命保険料控除、配偶者控除、扶養控除、


基礎控除などを引いた金額に、税率をかけて税金をだします。


 


専業大家さんの場合は、不動産所得から、


同じく社会保険料控除、生命保険料控除、


配偶者控除、扶養控除、基礎控除などを引いた金額に、


税率をかけて、税金額を出します。

 

 

専業大家さんは、事業所得が単に黒字であっても、


生活費がかかります。

 

元々、専業大家さんは、事業所得が黒字でなければ、


生活はしていけません。

 

貯金が底をついて、再就職せざるを得なくなります。

 



税金には所得税のほかに、住民税もあります。



住民税については、確定申告を税務署にしておけば、


その申告内容を使って役所側が計算してくれます。

 

所得税は国税庁、住民税は自治体と違いますが、


横の繋がりがあるので、税務署に、


確定申告をやっておけばOKです。


 


退職した人でも、もし、赤字になった場合は、


他に収入(例えばアルバイトの給与所得など)を作って、


そこから赤字分を、補填しなくてはなりませんよね。




しかし、他に収入が無かったり、あっても少額で赤字分を


補填できなかったりした場合、経済的破綻になる可能性が出てきます。


ちなみに、この赤字分は3年間の繰越できます。

 


一般的に、広く知られているのは、


損失は次年度以降3年間にわたって、繰越ができて、


そのときに利益がでていれば、


その利益と相殺できるというものです。



しかし、これは、1年前の分に関しても適応されます。

 

 

万が一、赤字になってしまった場合、


前年度が黒字であった場合、


もし前年に税金を支払っていれば、


その分は戻す事ができるわけです。


 

赤字になるという事は、手持ちのお金が、


少なくなっているという事です。


 

前年に支払った税金を取り戻すことによって、


補充ができます。


 

なお、白色申告の場合は繰越などは、


過去にも先にも一切できません。


 


また、個人事業の生活費は事業主貸となり、

 

事業主貸は、費用ではありませんので、

 

不動産所得から、控除はできません。


 

毎年、利益よりも事業主貸しが多いと、


元入金が、その分減っていくわけです。




銀行から、融資を受けるためには、


貸借対照表の、元入金が必ず、


プラスにしておく必要があります。






もし元入金がマイナスになると、


資産の額より負債のほうが多いことを意味し、


金融機関から債務超過と判断されます。



これを防ぐには、利益を増やすか、事業主貸しを減らすか、


事業主個人の資金を、事業につぎ込む(事業主借)しか、


方法がありません。



いずれにしても生活費にまわせる金額は、


所得から得られるキャッシュフローの範囲内になります。


 

事業主貸しとして生活費にまわせるお金、


いわゆる、自由に使えるキャッシュフローは、


青色申告控除前所得+減価償却費


−借入金年間返済額(元金のみ)になります。










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