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不動産管理会社の設立での節税

不動産管理会社の設立での節税について詳しく

 

 



不動産管理会社とは、アパートなどを経営している大家さんが、

 

自分で不動産管理会社を設立するということです。

 

 

つまり、自分のアパートなどの管理をする法人を、


設立することをいいます。

 

 

 

不動産管理会社の設立での節税効果は、


大家さんの不動産所得から、


不動産管理会社に、管理料を支払うことにより、


大家さんの、不動産所得を減らせることにつながります。

 

 

 

つまり、身内の者に給与所得として、

 

転化するというわけです。

 

 

身内の者の給与には、サラリーマンと同じように、


ある一定の給与所得控除が、できるようになっていますので、


家族の給与所得も減らせます。

 

 

したがって、ほとんどの場合、家族の給与所得には、


給与所得控除と基礎控除により、所得税と住民税は


かからないようになります。

 

 

不動産管理会社の設立の仕組みは、


例えば、管理料が300万円としますと、


大家さんの所得は、その分減りますが不動産管理会社の方は、


大家さんから支払われる管理料300万円が収入になります。

 

 

 

そこから家族に給料を払ったり、その他の必要経費を払った場合、


それらを引いた金額が、不動産管理会社の所得になります。

 

 

 

この大家さんと不動産管理会社との取引関係は、

 

逆にしても成り立ちます。

 

 


つまり、不動産管理会社に家賃を入るようにします。

 

 


この場合は、不動産管理会社は、


家賃から管理料を差し引いた金額を、


毎月大家さんに支払うようになります。

 

 

どちらにしても、大家さんの節税効果は、


管理料の分だけ税金が減らせるという事になります。

 

 


不動産管理会社の設立で、節税できるわけですが、


管理料は15%が上限なので、

 

それほど多くの所得を個人から法人に、

 

移転できるわけではありませんが、

 

不動産管理会社の設立する場合に、注意する点は、


管理料が15%以上にすると、税務調査にかかり、


税務否認を、受ける可能性がありますので、


心得ておく必要があります。


 


普通、不動産管理会社の仕事は、


賃貸料の集金、清掃、借家人などとのトラブルの調整など、


比較的簡単な仕事であるため、管理料としては、


家賃収入の、5%〜7%程度が、


妥当と考えられています。


 


ただし、この方式の欠点は、管理会社の収入が少ないこと、


また、管理料を受け取るために管理会社が、


どれだけの仕事をしたかが、常に問題となることです。

 

 

 

不動産管理会社を設立する場合の問題点は、実際に家族が、


不動産管理会社で、不動産管理の仕事に携わることが必要です。

 


将来不動産管理会社を、引き継いでもらえる事業承継者が、


家族にいるとよいです。

 

 

家族がまだ学生であったり、または家族が公務員や、

 

副業禁止されている会社員などの場合は注意が必要です。

 

 


実際に仕事に携わっていたとしても、

 

給与を出すのは難しい場合があるため、


資産分散が、できない可能性があります。

 

 


従って、設立する前に、家族の職業や給与配分については、


税務署に相談したり、最終的には職場に、

 

確認しておく必要があります。

 

 

不動産管理会社の作り方

 

借金してアパート等を建てると、


入ってきた家賃収入から諸経費を引いた金額に対して、


所得税や住民税がかかってきます。

 

この不動産管理会社の作る目的は、相続人が法人を設立し、


その法人にアパートの大家が管理料を払うことによって、


所得分散をはかるというものです。

 

 

法人の形態は、株式会社の場合は、


登録免許税が15万円かかったり、諸費用が多くかかるため、


単に節税目的なら、最近は、合同会社(LLC)が多いようです。

 

 

もっとも、合同会社は最低資本金は1円ですが、


登録免許税等の各種経費がかかりますので、


通常は50〜300万円程度の資本金にします。

 

 

この資本金をアパート大家が出資して、


その法人が大家の所有する不動産を、

 

管理するケースが多いようです。

 

 


また株式会社であれ、合同会社であれ、


役員を選出する必要があります。

 

 


これらの役員は相続人ないしは、

 

その家族がなることが多いですね。

 

 

出資者と同じとなる大家さん本人は、

 

出来るだけ外した方がいいでしょう。

 

 

 

なお、役員には役員報酬が、

 

従業員には給料が支払われますが、

 

もっとも、役員になったからといって、

 

必ず支給しなければならない。


というわけではありません。

 

 

 

 






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