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入居者が決まってからリフォームをする。

入居者が決まってからリフォームをするあれこれ




 

貸家を賃貸に出す場合、普通は空き家になってから、


リフォームをして、借りたい人が内見して、


気に入ったら契約する順番になりますよね。


 

でも、ずっと誰も契約してくれなかったら、


空き家状態が、続く事になります。




これでは資金繰りに影響が出ます。




なので、空室ロスを防ぐために、入居者が決まってから、


リフォームをすればいいわけです。




入居者が決まるまでは、掃除をしたり、


セルフリフォームで済ませて、


入居者が決まってから、


プロの職人に、リフォームを発注する。



こういう順番でいいと思います。

 

 

リフォームなんかしなくていいから、


できれば、安く借りたいと言う人は確かにいます。


 

又、部屋を探している人は、リフォームする間、


待てないので、早く借りたいという入居者も中にはいるのです。


 

なので、入居者を獲得する事を優先しなければ、


期間損失は防げません。


 

機会損失を防ぐ空室対策として、


あえて、リフォームしないで状態で募集を掛けます。




基本は入居者を決めてから、リフォームをするのがいいでしょう。



 

入居者を募集する際は、


リフォームを、してからするのではなく、


リフォームをする前からやります。



するとどうでしょう。



キャッシュフローに影響しません。




リフォーム期間中は家賃が入ってこない状態で、


出費が続くところが賃貸業の泣き所です。


 


それを防ぐためにも入居者が決まって契約をしてから、


2週間以内に、素早くリフォームを


終わらせるという策を取ります。


 

これは、今住んでいる自分の家を、


賃貸に出す場合も同じことです。


 

その場合入居者が決まってから、自分たちは別の家に、


引っ越すようになります。



住んでいる状態で、賃貸募集を掛ければ合理的なのです。

 


もし借り手がいなくても、その場合は自分たちが住んでいるので、


機会損失が防げるわけです。

 


これは自宅を売却する場合も、同じです。



やはり、住んでいる状態で、売却を掛ける策を取ります。


 

もちろん、内覧者がいる場合は、


自分たちが住んでいる生活状態を、


見せるという事になりますが。


 


入居者が決まってから、リフォームすれば、


相手の要望に合わせた、リフォームができるので、


むしろ喜ばれるわけです。




まあ最終的には、築年数や、立地なども絡んできますので、


あくまでも、ケースバイケースになると思います。




古い設備を新しいものに変えなくても、


使えるものはそのままにしておいて、


別に生活に支障ないのなら、掃除をしたり磨くだけにして、


入居者からクレームが起こりそうなところがどこなのか


不満が出る点はどこかを確かめて、


私は募集をかける時もあります。




実際、私もこの方法でやったこともありますし、


というのは、住むことを前提にリフォームすることを条件に、


知人やリフォーム業者、現場の大工さんや職人さんに、


普段から、声をかけていたのです。



なので、リフォーム業者が入居人を連れてきたので、


それから、住むことを確約したのち、リフォームしてから、


入居者に住んでもらっています。




入居者が決まるかわからない段階で、


過剰なリフォームをしていたのでは、


コストばかりかかって、一番経済効率が悪いだけでなく、


リフォームというのは、固定資産として扱われ、


耐用年数の間で減価償却を行うようになっています。



このように、


いつ入居者が決まるかわからないものに、


多額の資金を投入しても、


リフォームは資産に上げますので、


年末には税金の対象になってくるのです。



そうではなく、入居契約をしてから、


リフォームに取り掛かるということも、


あってもいいのではないでしょうか。



入居者を決めてから、


銀行でリフォームの融資を受けて、


リフォームするのが一番効率が良く、


入居者が決まっているなら、融資も引きやすく、


理にかかっていると思います。




入居者が決まる前にリフォームするのなら、


私は誰にでもできると思います。



このように、私は周囲の人や知人にもハッパをかけています。



入居者が決まってからリフォームするのが、


一番経済効率がいいのだと宣言してもよいと思います。




リフォームしても決まらないことが、


賃貸経営がうまく行かない原因かもしれないのです。



泥棒を捕まえてから縄をなうというのは、


余裕のない経営ではないかと思われる時もあります。



しかし、それでも、


入居者が決まってからリフォームすることが、


一番理にかなっていると思っています。




従って図面の段階で入居者を決めて、


保証会社の入居審査が通って、賃貸借契約を済ませてから、



または、不動産屋さんとサブリース契約をしてから、



リフォームに取りかかるのが、


あってもいいのではないでしょうか。




あるいは入居者の好きなようにリフォームしてもらうことを、


条件に、それを前提にして貸すこともできるはずです。




しかし、ボロ物件の場合、多額の費用がかかることが多いので、


銀行から借り入れしても返す当てなどありませんので、


もちろん、リフォームをきっちりすれば入居者もつけやすく


その時は家賃も増えるのではないかと考えられますが、


それは、楽観的に予測しているだけであって、


借り入れが多額になれば当然リスクも増え、


下手をすれば入居者が付かないこともあります。


従って、普段からあらゆるところへ声を、


かけておけばいいですね。



そのうち、引き合いの可能性もあるのです。










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