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不動産投資 福岡(福岡不動産投資 )
不動産投資 福岡 (福岡不動産投資 )について





福岡県の賃貸事業はどうなっているかと言えば、


福岡は全国屈指のアパート激戦区になっている。




不動産投資という視点から、福岡市をみると、


新築アパートが、ガンガン建っていますので、


競争がかなり激しくなっています。



福岡市では増加した世帯数よりも、


新設住宅戸数のほうが多いという状態が、


何年も続いている。



福岡市では土地の固定資産税の税収は減少傾向ですが、


家屋に課税される固定資産税が伸び続けているのである。



これは新築が増えている証拠です。

 


住居系投資物件は、ワンルームタイプが供給過剰で、


市内全域で空室が増えており、


賃料も下落傾向が強まってきています。



福岡の特徴は家賃を下げても、どんなことをしても、


入居者が決まらなくなってきていることです。




さらに、空室が埋まらないために、


大手管理会社が一斉に家賃を下げている状態が続いて、


福岡市は底なし沼に陥っているのである。



九州内でも福岡市の家賃下落が顕著であって、


福岡市よりも外周部のほうが家賃が高いという現象が起きている。



まさに福岡市は貸主には地獄で、


入居者には天国となっている状態です。



福岡市の賃貸状況は、平成16年頃までは、


家賃をさげれば、なんとか入居者が決まっていた。



しかし、平成20年頃を境にいくら家賃の値下げをしても、


埋まらなくなってきているのである。



平成16年から20年に世帯数の伸びが落ち込んだのに、


新設住宅着工戸数が一気に増加していたので、


家賃相場を暴落させる大きな要因になったのです。



注目すべきは、福岡市の人口は増加しているのに、


入居率が減少しているという全国でも例の見ない、


非常に杞憂な現象が起きていることである。



いまでも、福岡市の家賃は下落し続けている。


人口が100万人を記録した昭和50年から、


平成25年までの38年間で人口が1.5倍になったので、


毎年1万3750人増加している計算になります。



福岡の私鉄の中心は天神という駅で、


ここは福岡の象徴ともいえる非常に有名なスポットです。



天神地区への商業集中が、渡辺通り〜西通りを経て大名地区、


さらには今泉へと広がっています。



又、2010年に、JR博多駅の上に阪急百貨店などが入った、


大きなビルが建ち、最近は博多駅も賑わいを見せています。



統計数字で見ると、


福岡市の成長率といい、産業といい、


ここ10年で見ても突出して進歩しています。



少子高齢化に悩む地方都市にとって福岡市は羨望の街です。



こういうことで、日本全国からの投資が増え、


少子高齢化で全国的に人口が減少している時代には、


人口が伸び続けている福岡市に投資しょうということで、


投資家が福岡市に集まったのだと思います。



その結果、福岡市の不動産投資に集中し、


結果として逆に空室率が増加し、


苦戦を強いられるようになったと理解します。



 

博多駅の一日当たりの、乗降客数は98653人で、


西日本の駅別ランキングでは、第7位になっています。

 

ちなみに、1〜10位までは


1位.大阪駅  422429人  2位.京都駅  182535人

3位.天王寺駅 139279人  4位.京橋駅  135158人

5位.三ノ宮駅 121018人  6位.鶴橋駅  105724人

7位.博多駅   98653人  8位.神戸駅   71258人

9位.広島駅   70656人 10位. 新今宮駅 66234人


になります。

 

福岡は空港と、天神駅の間に博多駅があり、


しかも2011年は、九州新幹線の開通で、


博多駅から鹿児島中央駅まで、1時間ちょっとでつながるため、


博多の街が栄えていますね。



天神駅から、博多駅に人が移動する傾向が強まっています。

 

 

政令指定都市では福岡は、全国で2番目に若者が多いとなっている、


なので、人口成長率が高く、福岡市の人口は増加を続けています。

 


これは、福岡市は学生も多く、又、単身赴任者が多いので、


需要は減ることはないと考えられていた。



しかし、初めは、単身者用で家賃下落が目立ったが、そのうち、


ファミリー用賃貸住宅も同じように家賃の下落が続いている。



 

現在の福岡市は、人口約140万人で、文句なく九州ナンバーワンの都市で、


ソウル、上海、台北、北京などアジアの主要都市へのアクセスの良さで、


今後の発展性は高いです。

 


もっとも、ここ数年で建築されている新築物件は、


土地価格も建築費も安いので、低価格の家賃で募集しても、


まだ利益は確保できるというものですが、


新築物件の周辺にある中古物件はそういうわけにはいきません。



またローンの残っている物件は現在よりも土地価格も、


建築費も高い時代に建てられているために、


家賃を下げると月の家賃総額よりも、


ローン返済額が多くなってしまう逆転現象が起きます。



購入時には家賃相場が急降下するなんて誰も想定しなかった。



しかし、空室率がさらに増加していくとローンの返済不能になってしまう。



家賃収入で足りなくて給料でローン返済を補てんするようになったら、


それこそ大変で、不動産投資には非常に厳しい台所事情だといえますね。



バブル崩壊以降、土地価格は下落したが、


家賃相場に強い影響はありませんでした。


現在の状況は前例がない異常事態なのかもしれない。


というわけで、これからの福岡への投資は、


控えたほうがよさそうです。




福岡よりも長崎での不動産投資の方が勝算があると思う。



もっとも、近年、関西、東北と大きな地震があったため、


地震の被害の少ない福岡は、そういう意味で見直されてきています。



ファミリータイプで、高額家賃帯の富裕層向け物件の供給が、


徐々に増えています。



しかし、投資するにしても、福岡では、


住居系エリアは市内の全域ですでに供給過剰気味なので、


しばらく様子を見る、慎重さが必要です。



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