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タワーマンションの資産価値

タワーマンションの資産価値について詳しく

 

 

 

一戸建や一棟マンションなどの一棟所有なら、

 

敷地全体が所有者のものですが、
 

区分所有マンションは、その建物の広さに応じた、

 

土地の持ち分が、所有者のものになります。


 

このように区分された土地を所有するので、

 

区分所有建物と呼ぶわけですが、

 

例えば、1棟のマンションを30人が等分に所有するなら、

 

30分の1が、一人当たりの土地持ち分となります。

 

 

当然、固定資産税の評価は、施工単価×面積で計算されます。

 

 

 

従って所有面積が同じなら、1階でも40階でも、

 

固定資産評価額は同じになります。

 

 

一方、マンションの市場価格は上層階に行くほど、

 

高くなる特徴があります。

 

 

市場価格と固定資産税評価額との歪みが大きいほど、

 

節税効果があります。

 

 

この歪みを利用して、特に富裕層の間で、

 

タワーマンションの上層階を所有して、

 

願わくば時価の最も高い最上階を取得して、

 

財産の評価を下げることで節税を図る人がいます。

 

 

このように不動産の財産評価は時価ではなく、

 

固定資産税等の評価額になることを利用して、

 

超高層マンションの一室を所有して、

 

固定資産評価額を下げて節税を図るという手段は、

 

もう何年も前から行われています。

 

 

賃貸にすることで、貸家建付地として、

 

さらに評価を下げて節税を図ると同時に、

 

賃料収入も得られるわけです。

 

 

 

超高層になるほど、1棟当たりの戸数が多いため、

 

普通のマンションよりも、土地の所有分が小さくなります。

 

 

つまり、戸数が多ければ多いほど、土地の所有権は、


細分化されますので、その分1戸当たりの土地所有持分比率は、
 

薄められます。

 


特に超高層タワーマンションは、

 

たくさんの人が住んでいる関係で、

 

1戸当たりの所有面積は、非常に少ない面積を、

区分所有していることになります。

 

 

土地は不動産の価値に大きな影響を与えます。

 


建物は減価しますが、土地は減価しませんので最終的に、


土地が不動産の価値そのものになってきます。

 

 

裏を返せば、物件価格に占める土地値の大きい物件ほど、

 

価値が下がらないということになります。
 


既に街が形成されているエリアで、

 

交通の便の良いところは、


新しい住居を建てることが難しいですので、

 

タワーマンションは価値があります。


 


駅前など利便性が高い場所にある場合は、
 

たとえ土地の所有分が少なくても、


立地の良さが、資産価値を維持してくれます。

 

 

このように駅前なら賃貸の需要も、購入の需要も両方、


長期的に望めますが、立地条件の良好な場所以外に建つ、



タワーマンションは、価値が下がることは避けられません。


 


その街が、長期的に発展する期待の薄い土地には、



将来的な、資産価値の安定は見込めません。

 

 


駅から離れた場所にあるタワーマンションでも、

同じことが言えます。

 

 

タワーマンションの階数は、その不動産価値に、

どのような影響を与えるでしょうか。

 

確かに地上40階の住まいからの眺望は、

素晴らしいものがあります。

 


しかし不動産流通の現場担当者によれば、

40階以上の高層階を好む人は、

 

あまり多くはないと思われます。

 


タワーマンションは、利便性の高さと充実した共用施設、


良好な管理を、購入するのだと言えます。




日本という人口が減っていく国の、


新しくできた街に、今後の発展性は、


望めませんので、タワーマンションは、

 

 

多額の管理費や修繕積立金や、

 

 

固定資産税が必要になりますので、


よほど立地が良い場所にある物件以外は、


すたれゆく建物になると考えます。

 

 

 

 





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