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不動産の現在価値と将来価値

不動産の現在価値と将来価値あれこれ

 

 

 

 

不動産の現在価値とは、文字通り現在の価値であって、

 

現在まさに、存在する資産の価値のことであります。

 

 

もっとも端的に言えば、現在価値とは、


今現在、市場に出して流通する価格のことです。

 


しかし、通常、ことあるごとに、現在価値を知るために、


実際に売りに出して反応を見ることなんて、


できるものではありません。

 

 

そこで、簡単に現在価値を捉えるために用いられる方法は、

 

収益還元法です。

 


今現在の賃料収入と、過去の賃料収入及び、

 


運用経費などの運用履歴である、いわゆる、

 


トラックレコードからの数値で算出します。

 


 


10年前の1万円と現在の1万円、

 

現在の1万円と10年後の1万円は、

 

額は同じですが、価値は違います。

 


 

現在の価値は、10年後の価値を、

 

現在の価値に置き換えた時の価値になります。

 


将来価値とは、将来に発生する価値です。

 


 

つまり5年後に獲得される資産の獲得時の価値であり、

 

現在ある資産が、5年後あるいは20年後、

 

いくらに値するかあらわすものです。

 

 

例えば、現在の金利0.05%なら、現在の1万円は、

 

1年後の1万50円と価値が等しいことになります。

 

 

また、1年前の9950円と等価値になります。

 


不動産投資を行うに際して、時間的価値、

 

いわゆる時間軸の概念が重要です。

 


 

家賃を、1カ月6万5000円で貸しているのなら、


年間78万円として、2年間のトータルを現在価値に直すと


1年目は、78万円÷1.005=77万9610円

 


2年目は、78万円÷1.005÷1.005=77万5731円です。


77万9610円+77万5731=155万5341円になります。

 

 

そして、現在の78万円は、2年前の77万2258円と、

 

同じ家賃になります。

 

 

また、1年前の77万6119円と、同じ価値になるわけです。

 

 

ちなみに、5年前の76万789円と同じ価値になります。

 

 

裏を返せば、現在の78万円の年間家賃は、


5年後の、79万9700円と同じ家賃になるわけです。

 

 


もっとも、不動産の運用には、時間が経つことで、


建物の劣化は、避けられません。

 


 

したがって、建物の劣化分を差し引いて、

 

考えなければなりませんよね。

 


 

ゆえに、同じ家賃でも、


将来的に家賃の価値は減価します。

 

 

収益還元法というのは、その物件から、


将来いくらの収益があがるかを算定して、


現在価値に割引いたものの価値です。

 

 


収益還元法にも二つの評価法があって、

 

直接還元法とディスカウント還元(DCF)法です。

 


直接還元法は、不動産の生み出す単年度の純収益を、

 

単に、総合還元利回り(キャップレート)で割って、


収益価格を求めるものです。

 


キャップレート=NO1÷総投資額


NO1(純営業収益)=家賃収入−諸経費

 

 


一方、ディスカウント還元(DCF)法は、

 


毎期物件が生み出すキャッシュフローと、

 

売却時の物件価格合わせたものを、

 

現在価値に割引いて、収益価格を求めます。

 

 

 

最終年には物件売却によって売却代金が入ってきますので、

 

最終年のCFは毎期のCFに売却見込み額が加算されます。

 

 


直接還元利回りは、単年度の純収益をベースに考えるため、


単年度の純収益が未来永劫、得られることを前提としていますので、


時間軸の概念が入っていませんし、DCF方で計算する場合は、


毎年のキャッシュフローを同じ数字で見積もっていくもので、


運用期間中は、リフォームも行わなければなりませんし、


将来のキャッシュフローは予測不可能です。

 

 

現在の価格を決めるのに、将来の売却見込み額を、


決めなければならず、その将来の売却見込み額が、


アバウトですので、ざっくりした目安程度にしかなりません。

 

 


このように利回りといっても、

 

時間経過に伴って違ってきますので、

 

時間軸を考慮していませんと、

 

意味がないわけです。

 

 

 

 

 

 

 

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