サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


利回りとリスク | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
利回りとリスク

利回りとリスクについて詳しく





表面利回りが高いから、購入してよいというものではありません。

 

むしろ、表面利回りが高いというものは、


管理費が高かったり、空室率が高い物件だったりします。

 

 

利回りには時間軸で見る観念も必要になります。

 

当然建物が古くなれば、修繕負担も増えてきますよね。

 


従って、利回りは、表面利回りではなく、

 

純利回りで、見なければどうしようもありません。

 


しかし、違法建築、借地権物件、旧耐震物件等は、


純利回りは高くなります。

 


しかし、レバレッジが効かなかったり、キャピタルロスが、


発生する物件だったりします。

 

 

利回りには、キャップレートという指標があります。

 


これは、不動産の収益力をみる代表的な数値で、


期待利回り、還元利回りとも言います。

 


このキャップレートは、賃料収入から実際に支出する経費を、

 

差し引いた額、即ち、NO1 (Net Operanting Income:純営業収益)を、

 

物件の購入価格で割った数値です。

 


このレートが、高ければ高いほど投資効率が良く、

 

高収益といえます。

 

 

また ある不動産が将来の一定期間で、


もたらすであろう収益を想定し、

 

それをキャップレートで割ると、


その不動産の現在価値が逆算できます。


 

このキャップレートが異様に高いと、


その裏に何があるかは、ぜひ理解する必要があります。


 

一言でいえば、リスクです。

 


キャップレートが高ければ、


より多くのリターンが得られますが、


その代わり、市場が想定するリスクも、


高いというものです。


 

 

新築物件や、都心の好立地の物件は、


利回りが相対的に低いものです。


 

これはリターンが低いが、リスクもそんなに高くないと、


市場は見ています。


 

そういう中でも、たまたま利回りの高い物件があれば、



これは何か別のリスクがあるのではという目で見る必要があります。



又、その地域のキャップレートの相場が、


10%を切る中で、15%を超えるものがあったら、


やはり何かリスクがあるだろうというふうに、

 

見ることができます。

 


そのリスクを調べて、自分が取れるリスクかどうか、

 

あるいは軽減できるリスクか、どうかを検討していく必要があります。

 


高利回りであって、建物がかなり古くても、


骨組みが、しっかりしていれば、


比較的安くリフォームできることがありますし、

 

利回りが高くても、リスクがあるように見える、

 

バス便の立地でも周辺に学校がある場合は、

 

入居者が見込める物件もあります。


 


利回りが高いからといって、リスクに目がくらんだり、


利回りが低いからと言って、他の投資指標を無視することは、

 

お宝を逃すことになりかねません。







関連記事
高利回り物件のリスク

リスクと利回りの関係をみてチャレンジする

利回りで足切りする

利回りとリスク

不動産投資ローン利回りの考え方


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク