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等価交換方式のメリット、デメリット(等価交換方式は減価償却しない)

等価交換方式のメリット、デメリット(等価交換方式は減価償却しない)あれこれ

 

 


等価交換方式というのは、自分の土地の一部と、

 

デベロッパーが建てたマンションの一部を、

 

交換する方法ですが、

 

メリットとデメリットについて

 

 


まずデベロッパー側のメリットは、

 

交換によって取得した土地建物を第三者に分譲できます。

 

 

 

一方、土地所有者メリットは、

 

土地の代わりにマンションを、

 

手にすることができますが、

 

果たしてどれだけのマンションをもらえるのかと言えば、

 


まずデベロッパー側は、その土地にマンションを建設して、

 

一般に分譲すると得られるであろう売却収入の予測を出します。

 

 

 

それから、マンション建設会社に支払う建築費とか、

 

販売する場合の手数料等を見積もり、

 

それらを控除した残りが、

 

土地評価額になります。

 

 

例えば、一戸あたりの分譲価格が4000万円で、

 

戸数が50戸だとすれば、このマンションの総額は、

 

4000万円×50戸で20億円です。

 

土地所有者が取得する持分は通常、売却しませんが、

 

とりあえず売却するものとして計算します。

 

 


このマンションを建てるのに10億円かかり、

 

各種経費(デベロッパーのマージンを含む)が3億円とすると、

 

最終的に土地評価額は20億円−10億円−3億円=7億円になります。

 


 


こう考えると、デベロッパーにはいいことばかりですが、


まあ、デベロッパーは、建てたマンションが、

 

見積もりどうりの価格で、売却できるるか否かのリスクを、

 

すべて負うデメリットはあります。

 

 

 

しかし、うまく計画が進めば、

 

大きな利益を得ることができます。

 

 

 

一方土地所有者のメリットは、

 

デベロッパーが販売するマンションが、

 

売れようが、売れまいが、

 

なんの関係もありません。

 

 


ここで、あらためて、

 

土地所有者にとってこの等価交換方式での、

 

具体的なメリット、デメリットをあげますと、

 

 

等価交換方式のメリット

 

無借金でマンションを、手に入れることができます。

 

 

分割しやすい財産になるため、


生前贈与とか、遺産分割が楽になります。

 

 

等価交換方式のデメリット

 

自分で建てる場合と比較して、持分が少なくなります。

 

それから、多額の不動産所得が発生します。

 

 


等価交換とは、要するに土地と建物を交換することですので、

 


所得税の世界では、交換も譲渡の一種だと考えて、

 

交換した時点で、所得税がかかるわけです。
 

 

ただし、これは税法上の特例で非課税にすることはできます。

 

 

ところが、譲渡所得税が非課税にできますが、

 

今度は減価償却費が計上できません。

 

 


減価償却費というのは、建築費をいっぺんに経費計上しないで、

 

耐用年数の範囲で、少しずつ経費にしていくものですが、

 

交換なので、減価償却費を計上できないわけです。

 

 

 

一方、等価交換様式というのは、無借金ですから、


もちろん支払い利息はありません。

 

 


支払い利息がかからず、減価償却費は計上できませんので、



収入のほとんどが、課税対象になってしまうわけです。

 

 


なので、等価交換のデメリットは、

 

所得税が多くなるため税金負担が多いわけです。

 

 

 

 


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