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事業用資産の買い替え特例を使ってアパートを建てた場合は、不動産所得が多く発生します。
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2011.05.26 Thursday 05:06
事業用資産の買い替え特例を使ってアパートを建てた場合は、
不動産所得が多く発生しますについて詳しく。
つまり、買い替え特例とは、事業用の資産を売却して、
その資金でアパート等を建てた場合、
一定の条件に該当すれば、譲渡所得税を安くしてくれるかわりに、
減価償却費を本来の額よりも少ない額しか、
計上できなくするというものです。例えばアパートを買い換える場合、または、駐車場にしている土地や、
農地を売却して、別の土地にアパートを立てる場合、
駐車場経営や農地経営は、立派な事業ですから、事業用資産の買い替え特例が利用できます。
ただ、その土地を売却するだけであれば、
かなりの額の、譲渡所得税がかかります。
しかし、売却資金で別の土地に、
アパートなどの事業用資産を取得した場合、
本来の譲渡所得の20%しか、
課税の対象にならないというものです。
言い換えれば、譲渡益について買換金額の80%までは、課税が繰り延べられるわけです。
減価償却費は、その売却資金で、例えば5000万円のアパートを立てた場合、本来であれば、5000万円すべて減価償却出来るのですが、
この特例を使った場合には、1000万円ぐらいしか償却できないわけです。
買換資産の取得価額は、売った資産の取得費を基にして計算します。
したがって、その減価償却費は、買換資産を実際に購入した価額ではなく、
売った資産の、建物価格を基として計算することになります。
もちろん土地価格は、減価償却しません。
建物価格だけになります。
買い替え特例を使ってアパート・マンション等を、
建てたり、購入したりした場合には、計上できる減価償却費が少なくなり、
そのほとんどを、自己資金で建てることになれば、
すなわち、買い替え資金のほとんどを、自己資金にあてると、
借入金がないため、当然、支払利息が抑えられます。
なので、この二つの点で、初めから不動産所得が多く発生するわけです。
不動産所得が多く発生するため、それだけ支払う税金が、
増えることにつながります。
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