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なぜ裕福になれないのか

なぜ裕福になれないのか(不動産投資がうまくいかなくなる理由)あれこれ

 

 

 

不動産投資で裕福になれないのは日本の税制のためなんです。

 

 

 

これは賃貸住宅の仕組みにあるわけですが、


賃貸物件はサラリーマンが、


給与所得をあてにして購入する居住用のマイホームのように、


優遇措置はほとんど儲けられていません。

 

 

不動産投資で、富めない理由は、


不動産投資を長くやって行けば、不動産所得が増えて、


手取り収入である、キャッシュフローが減ってくるからです。

 

 

どうして、家賃が下がるのに不動産所得が増えるのかと、


不思議に思われるかもしれませんが、


家賃が下がっても税金が増える仕組みなわけです。

 

 

つまり、不動産所得が増えれば、当然ながら、


所得税とか住民税や法人税が増えます。

 

 

そのために、手取り収入であるキャッシュフローが、


徐々に減っていくわけです。

 

 

空室が増えるにもかかわらず、税金が増えていくんです。

 


年月が経過するにしたがって手取りが減っていきます。

 


インフレ時代なら、家賃も上がっていきますので、


税金が増えても、それ以上に家賃収入が増えますので、


増えた分で吐き出し分を吸収して、


手取り収入が減ることは、ほとんどありませんでしたが、


家賃の上昇が、あまり期待できないデフレの時代や、


最近の低成長の時代には手取り収入が減っていきます。

 


不動産所得は、家賃とか共益費等の収入から、


各種経費を、差し引くことによって求めます。

 


家賃収入が減れば当然ながら、不動産所得は減ります。

 

 

ところが、実際には不動産所得が、


増えていくケースがほとんどなんです。

 


不景気の影響や、建物老朽化の影響で、


家賃が下がるし空室だって増えてきます。

 

 

収入が徐々に減っているのに、


なぜ不動産所得が増えるのかと、


疑問を持つ人もいるかもしれません。

 

 

それは、不動産投資独特のシステムになっているからです。

 


なぜ、不動産所得が増えるのかと言えば、


支払い利息が減ってくることと、


減価償却費が減ってくるからです。

 

 

この二つが同時に減っていきますし、

 

最終的に二つともなくなります。

 


不動産投資では、減価償却費と支払い利息が、


経費のなかで大きなウエイトを占めます。

 


真面目にアパート経営すれば、


これらが減少するのが当たり前なので、


当然、不動産所得が増えてくるわけです。

 

 

経費を減らすために真面目に取り組む大家さんが多いはずです。

 

 

なので、真面目に賃貸経営をしているのに裕福になれないわけです。

 

 

それではなぜ、支払い利息と減価償却費が減ってくるのかといえば、


減価償却資産の購入に借入金は欠かせません。

 


不動産を購入するとき、ローンを利用するのですが、


その際、元利均等返済方式や元金均等返済方式のいずれかで、


ローンを組みますが、元利均等返済や元金均等返済も、


その仕組みから、支払利息は徐々に減って行くのです。

 


ちなみに無借金の場合は、

 

最初から不動産所得が多く発生します。

 


したがって、税金は多くなります。

 

 

また、ローンを組んだ人も完済すれば、


当然支払う利息はゼロになります。

 

 

なので、こちらも同じように、税金は多くなります。

 

 

ただし、この場合は元金の返済がないので、


所得税が多くても、手取り収入への影響は、


抑えられます。

 


一方、建物や付属設備は、時間が経つに従って、


だんだん古くなり、最終的に価値がなくなり、


取り壊すことになりますが、これは、


新築したり、購入した時から、

 

耐用年数の期間で、当初かかった資金を、

 

少しずつ経費にしていくにすぎないわけです。

 

 

そして耐用年数が過ぎれば、減価償却費はゼロになります。

 

 

減価償却費はゼロになると、当然、経費に計上できなくなります。

 

 

支払い利息が徐々に減って、減価償却費がなくなりますので、


不動産所得が増えます。

 

 

それにつれて、税金が増えるため、


手取り収入のキャッシュフローが減るわけです。

 

 

 

こういうことが、日本では、


裕福になれない原因になっているのです。

 

 

 

 



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