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不動産所得を減らすには、法人を設立して節税を図る
不動産所得を減らすには、法人を設立して節税を図るについてあれこれ


 

不動産所得を減らすには、所有する建物を、

 

法人に、売却するという方法があるのですが、

 

これの効用は、個々の大家さんによって

 

違ってきます。



 

例えば、父親の所有する建物を、


法人に売却するわけですが、


帳簿価格(減価償却の未償却残高)であれば、


とくに問題がありません。


 

年数が経っている場合は、


帳簿価格もかなり少なくなっているはずですから、


それほどの、資金負担にはならないと思います。


 


なお、古くなった建物の場合、建物の時価は、


タダ同然のケースがあります。


 

このような場合は、不動産鑑定士等に、

 

時価を鑑定してもらい、その価格で売買すれば、


譲渡損が発生し、その損失と譲渡所得とを通算して、


節税を図るという手も使えます。

 

 

ただし、安い価格の場合は、買った法人で、

 

それだけ減価償却できるメリットが、少なくなりますし、

 

税務署にあらぬ疑いを、かけられる可能性もありますので、

 

通常の場合は、帳簿価格で売買します。


 


ただ、買い替え特例を利用している場合には、

 

通常の簿価よりも、低くなっていますので、

 

通常の簿価に、修正する必要があります。


 


又、アパート等の借入金が残っている場合には、


銀行に返済することになります。


 

そして、法人は銀行から借金して、建物の購入代金を、



譲渡者である父に渡すことになります。


 


この場合、法人には建物以外に、


まだ担保になるものはありませんので、

 

父の所有する不動産(当該土地等)に、


抵当権を設定することになってきます。



 

なお、資金的余裕がある場合には、


父が銀行に借入金を返済するだけで、

 

法人は銀行から借金せずに、アパートの購入代金は、

 

父に対して長期分割返済にするケースもあります。

 

 

なお土地の賃貸人である父と、


賃借人である法人が連盟で、

 

土地の無償変換に関するする届出書を、


税務署に提出する必要があります。

 

 


それから、敷金と保証金は、


当然ながら、法人に移すようになります。


 

建物を法人に売却するというのは、


居付き(いつき)と呼ばれますが、

 

いわゆるオーナーチェンジということになります。



 

したがって、建物売買後は法人が賃貸人になるため、

 

賃貸借契約書を、作成し直す必要があります。


 


法人を設立するには、合同会社(LLC)と、


株式会社等になってきますが、

 

株式会社は、登録免許税が最低15万円かかりますが、

 

合同会社(LLC)は6万円になり、そして、

 

株式会社は、役員の人気が最長10年なので、

 

その時点で役員の変更登記をする必要があること等の理由から、

 

最近は、合同会社(LLC)が増えています。









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