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アパートを贈与する場合は、ローン返済のないものを贈与する
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2011.06.12 Sunday 22:14
アパートを贈与する場合は、ローン返済のないものを贈与する。
借入金は、贈与対象から除外されます。
負担付贈与に注意しましょう。
不動産を贈与する場合、注意すべき点があります。
贈与するものに借入金がある場合の、建物を贈与するケースでは、
時価により、贈与したものとみなされます。
つまり、価値が上がってしまいますいわゆる、負担付贈与ということになります。
つまり、どういうことかといいますと、
例えば時価5億円(相続税評価額1億円)の土地に、
1億円の借入金があった場合、1億円の借入金も、
一緒に、贈与したとみなします。この場合5億円、つまり(相続税評価額1億円ではなく、
時価である5億円)から、
借入金の1億円を、引いた4億円を、
贈与したものとして、当然贈与税が掛かります。
さらに、贈与した側にも、譲渡所得税が課税されます。なぜなら、贈与した側は、借入金という債務が消滅したことにより、
経済的な利益が、生じたと考えるからです。
土地を贈与したのに、なぜ譲渡所得税が、課税されるのかという、当然疑問が生まれるのは、
致し方ないのですが、
つまり、借入金の額の1億円が、譲渡したために入ってきた、
いわゆる譲渡収入金額と、みなされるわけです。
譲渡所得は、譲渡収入金額から、譲渡所得控除いわゆる、譲渡するものを取得するために要した費用、
いわゆる取得費を、控除できます。
ところが、これを、贈与者は相続により取得していますと、
通常の場合、取得費は不明です。取得費が不明の場合は、譲渡収入金額の5%を、
概算取得費(譲渡所得控除)として、認めてくれるのですが、
5%ですので、たかが知れています。
1億円の場合は、500万円なので、
課税所得は、9,500万円になってしまいます。
なので、9,500万円に、税率を掛けた金額の税金が、課税されます。
というわけで、生前にアパートを贈与する場合、
借金があると不利になるわけです。
したがって、生前にアパートを贈与する場合は、
借入金のない、古いものに限定されます。もし、借金が残っている場合は、
完済した上で、贈与するのが肝要ですね。
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