サラリーマン大家さんで豊になろう


初めてアパートを建てて不動産経営をする人とすでに賃貸経営をしている人との違い | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
初めてアパートを建てて不動産経営をする人とすでに賃貸経営をしている人との違い

アパート建築費はいくらかかる(1棟4室の長屋形式アパートの場合)

アパート建設費用はいくら(新築アパートの相場価格)

ハウスメーカーのアパート建設の落とし穴

マンション建設費はいくらかかる、(概算)コスト計算

アパート、マンションの工事期間、 工事遅れのトラブル

建物の取り壊し費用と確定申告

アパートは節税になるのか
不動産 確定申告の仕方

つなぎ融資について
アパート経営税引後キャッシュフロー
アパート建築費用の仕訳(初めてアパートを建てた時の経理処理)
初めてアパートを建てて不動産経営をする人とすでに賃貸経営をしている人の違い
アパートを建てた場合の土地に対する固定資産税

ローン保証料と確定申告


初めてアパートを建てて不動産経営をする人とすでに賃貸経営をしている人との違いについて
 

 


すでに賃貸経営をしている人は、


今の古いアパートを壊して、新しく建てるといった、


建て替えのケースもあります。

 


建て替えに伴って、解体費用の負担がありますし、


アパートや貸家の立ち退き費用が必要だったりします。

 


これらの費用はこれから建てるアパートの取得原価に含めてもよいし、


経費に計上してもどちらでもよいよとなっています。

 

 

 

賃貸アパートや、賃貸マンションを建てる場合は、

 


完成するまでに、6か月から1年はかかりますが、

 


その間の費用も待ってくれません。

 

 


集合住宅は規模が大きいため、

 

 

莫大な工事費になってきます。

 

 

 

実際の建設作業はハウスメーカーや、


マンションデベロッパーですが、


ほとんどの作業は、そこの下請け業者が行いますよね。

 

 

 

下請け業者は、日当制になっていますので、


工事費用は、完成してからでなく、


工事中に支払う必要があるわけです。

 

 

 

全額自己資金で、用意できれば問題はありませんが、


ほとんどのケースは、銀行から借り入れるようになると思います。

 

 

 

材料費にしても、その都度購入しますので、


下請け業者はその都度、資金が必要になってくるわけです。

 

 

そこで、施主である大家さんは、工事費用をその都度、


払っていく必要があります。

 

 

 

大体、工事費は3〜4回に分けて支払うのが通常です。

 

 

 

これは、契約時(6か月前)、着工時(4か月前)、上棟時(2か月前)、


完成時というように、何回かに分けて払いますね。

 

 

つまり、工事代金をその都度、払う必要があります。

 

 

この資金のことを、つなぎ資金と言います。

 

 

 

銀行からの借り入れは、普通は建物が完成してから、


保存登記(所有権を確定する登記)を済ませた後です。

 

 


完成後、銀行は、土地と建物に抵当権を設定したうえで、


そこから長期のローンを組めるようにします。

 

 

 

なのでそれまでの、つなぎ資金が必要です。

 

 

 

あくまでもつなぎですから、短期資金になります。

 

 

 

いずれにしても、銀行に支払うつなぎ資金には、


利息が発生します。

 

 

借りてから完成引き渡しが、長くなればなるほど、


つなぎ資金の利息の額は増えます。

 

 

 

したがって、工事の遅れには、

 

十分注意しなければなりません。

 

 

 

しかし、工事を急ぐ必要がありますが、あまり急ぐと、


早いなりの、粗雑な建物ができてしまいます。

 

 


万一予期しないトラブルが発生しないとも限りません。

 

 

したがって、工期には余裕をもって、

 


確実に進めて行ってもらいたいものですね。

 

 


といっても、建物が完成しても入居者が決まらなければ、


当然家賃が入らないわけで、家賃からの支払いはできません。

 

 

 

ここで大事なことは、大家さんは、


この支払利息の会計処理をする必要が出てきます。

 

 

会計処理の原則は、費用収益対応の原則があります。

 

 

つまり事業というのは、収益に対応しない費用というのは、


本来認められないわけですね。

 

 

 

アパート事業は建物が完成して、


家賃が入って来るようになって初めて、


それに関連する費用を計上できるわけです。

 

 

そこで通常は、建物が完成するまでの費用は、


すべて建物の取得原価に含めて、


完成後、耐用年数の期間で減価償却して、


経費を割り当てていきます。

 

 

つまり、支払った都度、経費に計上できないわけですね。

 

 

しかしすでに、賃貸経営をしている人が、


別にアパートを建てるケースでは、


つなぎ資金の利息などは、


支払った都度、経費に計上できるわけです。

 

 

これは、既に賃貸業を行っている場合においては、


新しくアパートを建てることは、


賃貸業という業務の規模の拡大化であると捉えるため、


経費計上が可能なのです。

 


ここが、初めてアパートを建てて不動産経営をする人と、


すでに賃貸経営をしている人との違いになってきます。

 

 

 

でも、法人の場合は新規に建物を建てる場合でも、


支払った時に、全て経費に算入することができる例外はありますよね。

 

 

この辺も賃貸経営を行う上での研究課題になってきますね。

 

 

 

いずれにしろ、私は、新築物件は、最初の投資物件としては、

 

不向きだと考えます。

 

 

新築の場合、土地を買って建物を建てることになります。

 

 

家賃収入は、建物が完成し入居者がつくまでゼロですが、


借入で土地を買えば、金利はその時点で発生しますし、

 

アパートの建築費も、


家賃収入が得られるようになるまでの間、


金利を負担しなければなりません。

 


そのため、既存の物件の家賃収入がないと、

 

返済原資が得られないため、厳しいと思うからです。

 


そういう意味で、最初に投資するなら、新築より中古のほうが、


向いているかもしれません。

 

 

 

 

初めてアパートを建てて賃貸経営をする人と、


すでに賃貸経営をしている人との資金面以外の違い

 


それは、初めてアパートを建てて大家さんになる人は、


素人であるがために、経験も浅く技術もない不安から、


危機感を持って始めますので、


なにより真剣になれることです。

 

 

それが初めてアパートを建てて、

 

賃貸経営をする人の強みだと思います。

 

 

スポーツであれ、投資であれ、経営であれ、


何をするときでも、真剣さというのは大事だと私は思います。

 

 

より真剣になれるのは、メガ大家さんでなく、


冒険心の強い素人の方だったりします。

 

 

不動産投資の初めの頃は、知識も浅く、

 

しかも、資金も少ないケースが多いですよね。

 

 

 

このため、初めてアパートを建てて不動産経営をする人は、


賃貸経営に対して大変な不安を感じているはずです。

 

 

果たして入居者が得られるのだろうか、

 


また入居者が得られても、

 


その入居者がいつ退去するかもしれない、

 


という危機感をもっているはずです。

 

 

 

そのため、一生懸命に不動産投資に取り組むものです。

 

 

 

やがて、そうした危機感からどうしても逃れたいと必死になります。

 

 

 

そのためにもっと物件を増やさなければと考えて、


より真剣に取りくみ、創意工夫をしたり、自己資金を増やしたり、


地道な努力を続けていくことになっていくと思います。

 

 

このことが不動産投資には大事だったりします。

 

 

 

もし、投資初期に、お金もたくさん持っていて、


専門知識も豊富であれば、それほどの危機感もなく、


創意工夫を重ねることもなくても、


経営はできるかもしれません。

 

 

 

ゆえに、創業当時は、楽な経営はできるかもしれませんが、


その後、それが大きな成長にはつながるとは限りません。

 

 


賃貸経営が上手くいかなくなる人は、


ある程度経験を積んだりして、


なまじっか知識があるために、


一生懸命になっていないことが多く、


いい加減な経営をしてしまいがちになる可能性があるものです。

 

 


創業当初は、専門技術も資金も持ち合わせていませんから、


より真剣になれることが大きな要因だと私は思います。

 


不動産投資は初期に成功しやすいのは、


こういったことも影響しているのだと思います。

 

 


そんな中で一歩を踏み出す人は、


勇気がある人に違いありません。

 


それは、そんな人は大変な危機感を持ち、


必死に創意工夫に努めるはずですし、


このことが大きく成長するきっかけになるのだと私は思います。

 


スポンサーリンク



確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方

私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、

サイト内検索
カスタム検索

ユーザーの役に立つ、すべてのユーザーのためになる記事を書くこと、 全ての大家さんの豊かさを追求することだと気づかされたのです。 その時から、私は自分自身のスキルや不動産投資の結果を、 より伸ばすという当初の目的を捨て去り、 yutaka-1115.jugem.jp/を、 すべての大家さんの豊かさを追求すると同時に、 社会に貢献することとと改めました。 それ以来、全身全霊をかけて記事を書くことに邁進しようとして、みんなのためにいかなる苦労もいとわないという、 新たな決意を改めてすることができたのでした。
サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/878
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について (手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子

不動産投資は投資であるからには失敗している人もいるわけです。 不動産投資の現役の皆さんが、 素晴らしい不動産賃貸業の経営に努められるのはもちろん、 一人でも多くの人々を裕福にされますこと、 またそのことを通じて、このサイトを書き続けた意義があり、 皆さんの不動産投資がより良いものとなることを願ってやみません。

スポンサーリンク




a8mat



a8mat



a8mat



a8mat




AX