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初めてアパートを建てて不動産経営をする人とすでに賃貸経営をしている人との違い

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初めてアパートを建てて不動産経営をする人とすでに賃貸経営をしている人との違いについて
(アパート工事中の借入金利息から会計処理まで)に関してあれこれ詳しく

 

 

 

 

 


賃貸アパートや、賃貸マンションを建てる場合は、

 

完成するまでに、6か月から1年はかかりますが、

 

その間の費用も待ってくれません。

 

 

 

集合住宅は規模が大きいため、莫大な工事費になってきます。

 


実際の建設作業はハウスメーカーや、


マンションデベロッパーですが、


ほとんどの作業は、そこの下請け業者が行いますよね。

 

 

 


下請け業者は、日当制になっていますので、


工事費用は、完成してからでなく、


工事中に支払う必要があるわけです。

 


全額自己資金で、用意できれば問題はありませんが、


ほとんどのケースは、銀行から借り入れるようになると思います。

 

 

材料費にしても、その都度購入しますので、

 

下請け業者はその都度、資金が必要になってくるわけです。

 


そこで、施主である大家さんは、工事費用をその都度、


払っていく必要があります。

 

 

大体、工事費は3〜4回に分けて支払うのが通常です。

 

 

これは、契約時(6か月前)、着工時(4か月前)、上棟時(2か月前)、


完成時というように、何回かに分けて払いますね。

 


つまり、工事代金をその都度、払う必要があります。

 


この資金のことを、つなぎ資金と言います。

 

 

銀行からの借り入れは、普通は建物が完成してから、


保存登記(所有権を確定する登記)を済ませた後です。

 

 

 

完成後、銀行は、土地と建物に抵当権を設定したうえで、


長期のローンを組めるようにします。

 

 

なのでそれまでの、つなぎ資金が必要です。

 

 

あくまでもつなぎですから、短期資金になります。

 

 

いずれにしても、銀行に支払うつなぎ資金には、


利息が発生します。

 


借りてから完成引き渡しが、長くなればなるほど、


つなぎ資金の利息の額は増えます。

 


したがって、工事の遅れには十分注意しなければなりません。

 


しかし、工事を急ぐ必要がありますが、あまり急ぐと、


早いなりの、粗雑な建物ができてしまいます。

 

 

 

万一予期しないトラブルが発生しないとも限りません。

 


したがって、工期には余裕をもって、

 

確実に進めて行ってもらいたいものですね。

 

 

 

といっても、建物が完成しても入居者が決まらなければ、


当然家賃が入らないわけで、家賃からの支払いはできません。

 

 

ここで大事なことは、大家さんは、


この支払利息の会計処理をする必要が出てきます。

 


会計処理の原則は、費用収益対応の原則があります。

 


つまり事業というのは、収益に対応しない費用というのは、


本来認められないわけです。

 

 

アパート事業は建物が完成して、


家賃が入って来るようになって初めて、


それに関連する費用を計上できるわけですね。

 


そこで通常は、建物が完成するまでの費用は、


すべて建物の取得原価に含めて、


完成後、耐用年数の期間で減価償却して、


経費を割り当てていきます。

 


逆に言えば、支払った都度、経費に計上できないわけです。

 


しかしすでに、賃貸経営をしている人が、


別にアパートを建てるケースでは、


支払った都度、経費に計上できるわけです。

 

 

これは、既に賃貸業を行っている場合においては、


新しくアパートを建てることは、


賃貸業という業務の規模の拡大化であると捉えるため、


経費計上が可能なのです。

 

 

ここが、初めてアパートを建てて不動産経営をする人と、


すでに賃貸経営をしている人との違いになってきます。

 

 


でも、法人の場合は新規に建物を建てる場合でも、


支払った時に、全て経費に算入することができる例外はありますよね。

 

 

 

この辺も賃貸経営を行う上での研究課題になってきますね。

 


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