サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


デッドクロスより恐れること | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
デッドクロスより恐れること
デッドクロスより恐れることあれこれ



 

建物の減価償却期間が終了して、


減価償却費を計上できなくなった場合には、


その分利益が増え、税金が多く発生しますので、


キャッシュフローが苦しくなる可能性があります。



 

建物の減価償却期間が終了して、


減価償却費を計上できなくなった場合や、


建物の減価償却期間が終了しなくても、


借入金の返済が進み、元利均等返済で、


借入金の中の利息に該当する部分が、


少なくなってくると、元金部分が増えて、


減価償却の額を上回った時、デッドクロスが起こります。




これは、元金部分が、増えてくると、


建物の減価償却期間が終了しなくても


減価償却費で、元金返済ができなくなるからです。




つまり、デッドクロスは、


経費にならない元金返済が多くなる一方で、


建物の減価償却が少なくなる、その分岐点を境に、


起こります。




減価償却費で元金返済ができなくなる状態を、


デッドクロスといいますが、


銀行にはこの考え方はなく、銀行の見るポイントは、


所得を含めて、融資が返済できるかどうかです。




元利均等返済の場合、元金部分が多くなってくる融資期間の後半に、


キャッシュフローが、マイナスになる可能性があります。




銀行は、デッドクロスにより、


キャッシュフローがマイナスになることを、


恐れています。



 

借入金が元利均等返済の場合、返済期間の初期は、


返済額に占める利息の割合が高く、後半になればなるほど、


返済額に占める利息の割合が低くなります。


 

その結果、所得金額に影響が現れます。


 

融資の支払利息は、不動産所得の収支計算において、


経費として計上できます。



 

つまり、返済期間の初期は、支払利息が多く、


その分所得金額が少なくなりますので、


税金の支払いが少なくて済むのです。


 


逆に返済期間が進むと、支払利息が少なくなり、


その分所得金額が多くなりますので、


税金も多くなります。



 

個人で、賃貸経営をしている場合は、


所得金額が増えれば、税率も増えていきます。




したがって、税金を払うため、


キャッシュフローに余裕がなくなり、


元金返済が苦しくなる悪循環がでてきます。


 


これは不動産賃貸業のように借入金額が大きい業種の場合に、


元利均等返済の場合は、返済期間の後半で、


キャッシュフローが、マイナスになる現象が起こりやすいです。

 



さらに怖いのは税金です。



税務調査で不正が発見されたために、


がっぽりと追徴課税を取られ、


税金を払えずに、資金ショート起こして、


経営者が追い詰められて、自殺したり、


会社がつぶれたりすることも多いのですね。





このデッドクロスの状態になれば、帳簿上は儲かっていても、


実際にはキャッシュが不足していることが多く、


そんな時に多額の税金が課せられれば、大家さんと言えども、


資金繰りに行き詰まって黒字倒産が起こるのです。




実際に税務調査では、そういうことがしばしばあります。



これが一番恐れることですね。




しかも所得税が増えれば、自動的に住民税や、


社会保険料の負担もそれにつれて増えますので、


大家さんは窮地に陥るのです。




追徴課税は税務職員の手柄になりますので、


普段から、追徴課税を狙っているのですね。







関連記事
勘定合って銭足らずとは、理論と実際が一致しないことです

大規模修繕をして減価償却費を稼ぐことでデッドクロスを防ぐ

修繕費にするか資本的支出にするか

大規模修繕をして耐用年数を伸ばす

銀行が重視しているのはいくらのお金が残るかです

黒字倒産を防ぐ対策

不動産 デッドクロスについて


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/893
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク