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建物の取り壊し費用と確定申告

建物を取り壊して、アパートを建てる場合の費用処理について詳しく

 

 

 

収益物件を購入する場合は、解体費まで予想して、


購入する人は少ないかもしれません。

 


解体費用は、構造によっても、


周辺状況によって変わってきますが、

 

おおよその費用(平米単価 )は、


木造    9,000円
鉄骨造  12,000円
RC造  15,000円、

 

ぐらいは見ておく必要がありますね。

 

 

RCの解体費用が割高なのは、リサイクルする際、


鉄筋を取り出して、コンクリートと鉄に分けて廃棄することが、


義務付けられているため手間がかかるからです。

 

 

80坪ある3階建てのRC造りのアパートの解体に、

 

25日位かかって、費用も400万くらいかかってきます。

 

 

もう一つ、RCで注意が必要なのが、

 

アスベストを使っている建築物の解体です。

 


アスベストを体内に取り込むと肺癌、悪性中皮腫などの、


健康被害があることがわかっているために、


解体には専門の業者に委託する必要があり、


天井80屬離▲好戰好判去作業で、

 

500万円程度の追加費用がかかってきますよね。

 

 

RCの一棟もの中古マンションは割安で売られていたり、

 

銀行ローンも付きやすいのは、

 

建造物にアスベストが使われている物件だったりします。

 

 


さて、建物を取り壊して、アパートを建てる場合ですが、

 

これは、自宅を取り壊して、アパートを建てる場合と、

 

同じアパートなどの収益物件を取り壊して、

 

アパートを建てる場合があります。

 

 

さらに、土地建物を購入して、


建物を取り壊してアパートを建てる場合も考えられます。

 

 

順番に見ていきます。

 

 

まず、自宅を取り壊してアパートを建てる場合


取り壊し費用は、どのように処理するのでしょうかですが。

 

 

自宅を取り壊してアパートを建てる場合の取り壊し費用は、


自宅は居住用のため、家事関連費用になり、


経費になりません。

 


これは、マイホームの、ローン支払いと同じように、


事業には関係ありません。

 


家事関連費用で単なる支出にすぎません。

 


給料から支払うか、


貯金を崩して払うかどちらかでしょうね。

 


もし、自宅の解体費用を事業から支出すれば、

 

(勘定科目、仕訳)

事業主貸 xxx  現金預金 xxx

 

となります。

 


しかし、もともと収益物件、

 

いわゆるアパートや賃貸マンションが建っており、


それを取り壊して、アパートや賃貸物件を建てる場合は


その取り壊し費用は、支出したときに、


全額不動産所得の必要経費になります。

 


(勘定科目、仕訳)は、

 

固定資産除去損  xxx  現金預金 xxx

(または 解体料) xxx


です。

 

 

万一、取り壊し費用を計上することによって、


不動産所得が赤字になってしまったというケースでは、


他の所得と損益通算できますし、よしんば赤字額が、


その年の所得と損益通算しても、埋めきれない場合は、


青色申告者であれば、翌年以降3年間繰り越すこともできます。


純損失の繰り越し申告の仕方

 

 

 

白色申告は損失の繰り越しはできません。


その年でなくなります。

 

 

他に、青色申告者の場合は損失の繰戻しもできます。

 

 

これは、赤字が出た場合、前年の黒字と相殺でき、


前年に支払った税金から、還付をしてもらえるものですね。

 

 

また、特殊なケースとして自宅を取り壊して、


自宅併用アパートを建てた場合


こちらも、自宅を取り壊したので、

 

取り壊し費用は、居住用を取り壊したことなので、


経費にも、建物の取得価格にも、どちらにもならず、

 

これも、家事関連費用として、単なる支出として、


処理することになります。

 

 


自宅併用アパートを取り壊して、


自宅併用アパートを建てる場合の、


取り壊し費用は、それぞれの、床面積により、


按分処理することになり、


アパートに相当する部分の、取り壊しに対しては、


経費処理できますが、自宅部分の取り壊し費は、


経費にも何にもならないわけです。

 

 

もちろん、賃貸アパートの部分だけを壊して建てる場合は、


全額必要経費になります。

 

 

自宅の取り壊し費用を、

 

解体費、取り壊し費用として計上すれば、


例えば、税務調査のときに、

 

何を解体されたのかと、指摘されますので、


注意する必要があります。

 

 

 

なお、併用住宅を建てる場合、


自宅部分が建物全体の50%以上を占める場合は、


全額住宅ローンを利用できます。

 

 

さて、土地を売却する目的で

 

建物を取り壊す場合については、


その建物が、自宅であろうが、アパートであろうが、


売却目的のため、取り壊し費用は経費にならず、

 

全額、不動産の譲渡費用になります。

 


(勘定科目、仕訳)は、

 

固定資産除去損 xxx   建物 xxx

 

 

 

 

ちなみに、不動産を売却したことによって生じた所得を、

 

譲渡所得といいます。

 

 

どんな不動産でも売却した場合、

 

譲渡所得に対して所得税、住民税が課されます。

 

 

 

例えば、個人の所得には、給与所得、不動産所得、

 

事業所得など10種類の所得がありますが、


不動産の売却益は譲渡所得という所得になります。

 

 

そして、給与所得や不動産所得は損益通算できますが、


譲渡所得は、損益通算できません。

 


譲渡所得に対しては単独で税金が発生するわけです。

 

 

 

つまり、

 

譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費+譲渡費用)ですが、

 

譲渡所得に対しては、他の所得と分離して、

 

所得税と住民税が課税されます。

 

 

当然、譲渡損失が発生する場合は、

 

所得税、住民税は課税されません。

 


この譲渡損失ですが、

 

その年に売却した不動産が他にあれば、


その不動産の譲渡益と損益通算(同一年度内通算)

 

することができますが、しかし、


ご存じのように、給与所得などの他の所得と、


損益通算することはできません。

 

 


収益物件を売却した場合は、マイホームの売却ではないので、


譲渡益が出た場合のマイホーム(居住用)の3つの特例


1、居住用の3,000万円特別控除の特例等


2、10年超える所有の軽減税率の特例


3、特定居住用財産の買換え特例


は、利用できません

 


さらに、

 

譲渡損が出た場合の損益通算や、


繰越控除の特例、


も、利用できません

 

 

当然、譲渡所得がマイナスの場合には、

 

課税されることはありませんが。

 


ちなみに、マイホームの場合ですが、

 

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、または、

 

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に該当する場合は、

 

その譲渡損は他の所得との損益通算及び、


翌年以降の繰越ができることとなります。

 


譲渡所得の計算(建物売却と未償却残高の処理)賃貸建物譲渡 解体費用

 

 

 

なお、アパートを取り壊して、


アパートを建てる場合に関して、


建物の取り壊し費用以外に、


建物の取り壊し損失という概念があります。

 


建物の取り壊し損失とは、建物の未償却残高のことです。

 


未償却残高の処理の仕方については、建物の貸付規模が、

 

5棟10室以上(事業的規模)である場合は、

 

常に全額必要経費になります。

 


例(勘定科目、仕訳)  (単位千円)

 


帳簿価格(未償却残10,000)のアパートを、取り壊して、


解体料1,000を普通預金で支払った場合

 

 

不動産除去損 10,000       建物     10,000
解体料         1,000   現金預金  1,000

 

 

 

建物の貸付規模が、5棟10室未満、

 

いわゆる、事業的規模でない場合は、


不動産所得の金額を限度として(不動産所得の範囲内)、


必要経費に算入できます。

 

 

 

まとめ、


未償却残高は、

 

事業的規模の場合、全額必要経費算入、


事業的規模でない場合、不動産所得の範囲内で経費に算入、

 

 

もっとも、アパート取り壊し損失(未償却残高)に関しては、


不動産の賃貸規模は問われませんので、


事業的規模以外の場合でも、


全額必要経費に算入できます。

 


アパートを建て替える場合は、


取り壊し費用は、全額必要経費とし、


新しいアパートの建築費用は取得原価に算入して、


減価償却資産として処理することになります。

 

 

 

さて、古家付物件を購入して


上物(古家)を取り壊してアパートを建てる場合の、


取り壊し費用については、 これは、土地の取得費に、


加算することになります。

 


(勘定科目、仕訳)

土地 xxx   現金預金 xxx

 


購入してすぐに解体して建て替えするのではなく、


しばらく経ってから建て替えても同じ処理の仕方になってきます。

 


なぜ、土地の取得費になるかといえば、

 

土地の上にアパートを建てるとことを目的にしているから、


つまり、土地を初めから使用する目的で購入しているからです。

(所得税法基本通達38-1)

 

 

 

ちなみに、アパートを建てる場合の、


土地の宅地造成費や地盤改良費は、


こちらは土地ではなく建物の取得費(取得原価)になります。

 

 

したがって、減価償却の対象になります。

 

宅地造成費、地盤改良費について

 


また、将来売却する場合は、


解体費用はその物件を売却したとき、


土地の取得費として計算します。

 


つまり、解体工事に出費した費用は、


土地の取得費(取得原価)に加算して考えるため、


土地を売却した際、


売却益から控除されるのです。

 

 


このように、土地建物を購入し、


解体工事に出費した費用は、経費になるのではなく、


また建物の取得費として処理するものでもなく、


あくまで、土地の取得費として計上され、


これは、土地利用が目的の購入だからです。

 


したがて物件を売却したときにはじめて、


売却益から控除されるものです。

 

 

 

ちなみに取得費と経費の違いについてですが、

 

(経費とは文字通り経費、費用のことです。


取得費とは取得原価のことで資産です。


資産は毎年、経費に落としていく(減価償却する)ことになります。


ちなみに、あるものを資産として残すか、


経費として落とすかによって、大きな違いが出てくるのです。)

 

取得費用の計算(資産に計上するか、経費に計上するかで大きな違いが出る)

 

 

また、土地を売却するために、

 

大家さん所有のアパートを取り壊した場合は、


譲渡費用となって、これも売却益から控除します。

 

 

売却代金から、取得費と譲渡費用を差し引いたものが、

 

譲渡益(売却益)です。

 

 

 

繰り返しになりますが、アパートを売却した場合、


譲渡益(売却益)が出ると課税対象となってきます。

 

 

譲渡税は、居住用(マイホーム)、収益物件問わず、


5年超で長期譲渡所得税 40%


5年以下の売却なら短期譲渡20%です。

 

 


さて、古家付き土地を購入して駐車場にする場合も、

 

アパートを建てる場合と同じ扱いになります。

 

 


上物(古家)付土地を購入した場合に、


初めから建物等を取り壊して土地を利用する目的であることが、

 

明らかな場合には、建物の取得に要した金額及び、

 

取壊しに要した費用の額は、経費に算入したり、

 

建物の取得原価なるのではなく、

 

その土地の取得費(取得原価)となります。

 

 

 

 

取り壊しに伴う費用とは、解体費用と、

 

建物の未償却残高(取り壊しによる損失)の2種類あります。

 

 

 

取り壊し費用(未償却残高)に関しては、

 

事業的規模か非事業的かによって変わります。

 

 

 

事業的規模の場合、全額必要経費算入、

 

事業的規模でない場合、不動産所得の範囲内で経費に算入、

 

 

解体費用に関しては、

 

賃貸規模は問われません全額必要経費算入します。
 

 

 

アパートを取り壊して自宅を建てる場合、

 

いわゆる賃貸物件を取り壊して自宅建設する場合は、

 

不動産所得の必要経費に算入することができます。

 

 


取り壊しが、賃貸業全体を廃業して廃業届を出すことが目的なら、

 

取り壊しに関わる費用は、両者とも経費になります。

 

 

 

敷地に自宅を建てるためのアパートの取り壊し費用が、


既に不動産所得を生ずべき業務を廃業した後の支出なら、


家事費として取り扱われます。

 

 


賃貸業を続ける目的であれば、解体費用と、


跡地に自宅を建てるための取り壊しによる損失(未償却残高)は、


不動産所得の必要経費に算入することができます。

 

 

一部でも賃貸業を続けるなら経費になります。

 

 

また、壊した後地を駐車場にしたり駐車施設を建てる場合は、

 

取り壊し費用(解体費と未償却残高)は経費になりますし、

 

駐車場や駐車施設に要した費用は、

 

構築物として、耐用年数で減価償却していくことになります。

 

        駐車場の耐用年数について

 

(勘定科目、仕訳)

構築物  xxx   現金預金  xxx

 

年度末の仕訳

減価償却費 xxx   構築物  xxx

 

となります。


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