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初めての物件購入からリフォームについてあれこれ


初めての物件購入からリフォームについてあれこれ

 

 

初期投資としてどのような物件から始めるか。

 


不動産投資を始めるには、初期投資として、


300万円ぐらいの物件がいいと思います。

 

 

300万円で買える家といえば、


古いテラスハウスの一室や、


中古ワンルームマンション、


地方なら古い一戸建になってきます。

 

 

購入方法は、競売、任意売買、


最近では普通売買でも安くていい物件が、


買えるようになりました。

 

 

しかし古い物件は、簡単な修繕と掃除で貸せたとしても、


せいぜい3万円で貸せるかどうかでしょう。

 

 

300万円の家で家賃3万円で貸せるとすれば、

 

そこにいくらかの予算かけてリフォームすることで、

 

6万ぐらいで貸せるようになってくるのです。

 

 

 

例えば、300〜400万円の家が見つかれば、

 

200万円位でリフォームして

 

6〜7万円で貸せるように目標を設定しよう。

 

 


リフォームは自分で出来るところは自分でして、


出来ないところだけを業者にしてもらうことで、


リフォーム費用を節約できます。

 

 

では、さっそくリフォームにかかろう。


サラリーマンなら、自分で週末リフォームしよう。

 

 

この時、


業者がリフォームするときに一緒にリフォームすれば、

 

わからないところは、業者に聞きながらできるため、

 

勉強になって、後の不動産経営に生かせます。

 


機会損失を防ぐために、業者がリフォームが終わる時に、

 

自分も終わるように、計画をもっていこう。

 

 

そして、リフォームが終わる1週間ぐらい前に 


仲介会社に、入居者募集をかけよう。

 

 

時間があれば、お泊りリフォームと称して、


泊まり込みでリフォームをしていく方が、


いいと思います。

 

 

業者に完全に依頼せずに、自分でリフォームを


やった方が、細かいところまで丁寧にできるので、


物件に愛着がわいてきますよ。

 


また 思いもよらないところで 

 

リフォームの成果が出る時もあります。

 


自宅近くなら、頻繁に通えますので、掃除をしながら、


気がついたところをリフォームをしていけば


隅々まできれいになりますね。 

 

 

掃除も自分の物件なので、丁寧にやりますので、


出来栄えはハウスクリーニング業者に


依頼するよりも きれいになるでしょう。

 

 

最近の傾向として、

 

不動産投資で初期に取り組むケースで、


増えているのは、地方の一戸建です。

 

 

地方で多いのは300〜400万円ぐらいの戸建です。

 

 

戸建の問題点は、


地方では人口が減っているところも多く、


将来の過疎化が心配されます。

 

 

高い家賃が望めて資産価値があるとか、


道路付けがいいなどの将来性があれば、


十分購入に値しますが、


リフォームに手がかかりそうな物件だと、


高い家賃にしなければ赤字になってしまいます。

 

 

リフォーム費用を安く抑えて、


入居者が付かないのでは困りますので、


物件のある地域の相場家賃との、


バランスを取る必要があります。

 

 

物件自体安く購入できたとしても、


リフォームの費用が高くなれば、


収益が上がりません。

 

 

また、価格の安い物件は、


残置物が多く残っていたりします。

 

 

この荷物の撤去費用が予想以上に、


かかりますので要注意です。

 

 

荷物の撤去を自分でやれば費用を節約できますが、


時間と体力が必要ですので、できれば、

 

残置物のない物件ならラッキーです。

 

 

運よく、リフォームの必要がない物件があったとしても、


水回りの点検補修や、屋根、外壁などの補修は、


古い一戸建には当然、必要になってくるでしょう。

 

 

家賃が安ければいいという入居希望者もいるので、


運が良ければ、内部の壁は塗装で済ませたり、


給排水はプロパン業者の力を借りたりして、


リフォーム費用を抑えることができれる方法があります。

 


不動産賃貸業は、特に古い物件はリフォーム費用が、


不動産投資の利益の大部分を占めますので、


リフォームをいかに安く仕上げるかが、


儲かる大家さんになるポイントになります。

 

 

 


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