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賃貸物件を建設する場合と、購入する場合の違い
賃貸物件を建設する場合と、購入する場合の違いについて詳しく


 

賃貸物件を建設する場合と、購入する場合の違いは、

 

土地の取得の違いになってきます。

 

 

建設の場合は、土地はすでに取得しているわけですから、

 

購入の場合と比較するときは、土地は自己資金で、

 

取得しているのと同じ事になります。

 

 

一般的に建物は、借金して建てるわけですが、

 

土地を持っていない人が、借金すると非常に厳しいと言われますが、

 

しかし、日本全国、好きなところの地域から、

 

任意に選択して土地を買えるというメリットがあります。


 


つまり、土地付きの中古アパートや、


単に土地を購入する場合、立地を選んで探して、


購入することができるわけです。

 

 

一方、土地を持っている場合、


建設費は、日本全国ほとんど変わらないため、


持っている土地の立地条件によって、


収益性は大きく変わってきます。


 


先祖代々からの、土地があっても、


利用価値のないところに、土地を持ている場合は、


そこへいくら立派なアパートを建てても、


入居者を確保できない可能性があります。

 


このようなケースでは土地の所有に、


こだわらず、そこを売却して、


その資金で、利便性の良いところのアパートを、


購入することが良策だと言われますよね。


 

しかし土地取得は、建物のように、


経費になりませんし、減価償却もありません。



よって賃貸経営にとって、土地取得は、


非常に大きなキャッシュフローのマイナスになるわけです。




経費にならない資産取得は、サラリーマンがマイホームを、


購入する場合と同じように、余裕のある人でなければできません。


 

もっとも最近は、中古のアパートで、


買いたくなるような物件は、少なくなりましたが。


 

一方、土地を持っている人は、


土地代の負担がないため、賃貸経営に甘くなりがちです。


 

建物分の回収だけを考えて、賃貸経営ができますので、

 

その点では気分的には楽になります。



しかしそれでも厳密には、土地分も家賃に、


転化する必要があるのではないでしょうか。


 

まあ、それを考慮しても、


土地とその土地の上に建つ建物を担保に、


銀行で、融資を受けてアパートを建てても、


日本政策金融公庫などでローンを組めば、


いくら金利が安くても、


15年ぐらいのローンになってきますので


ローンを払って、経費も支払えば、


残ってくるキャッシュフローは、


満室でも少なくなります。


 


しかしローンを完済すれば、そこからは、


キャッシュフローはすべて残ります。



しかし、ローンを完済すれば、全額入ってくるといっても、

 

これでは、不動産経営をしてもあまり儲からないわけですので、

 

やはり経営手腕が問われます。

 


このように、購入する場合と建設する場合に、


数々の相違点があります。



また、建設する場合でも、


土地を買ってからアパートを建てる場合と、


先祖代々の土地を持っていたり、あるいは譲り受けて、


そこにアパートを建てる場合とがあるわけですので、


いずれにしろ、単に土地を持っているからといって、


それが必ずしも、有利だとは言えないところに


賃貸経営の面白さがありますね。








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