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なぜ損を覚悟で、物件を売りに出すのか

なぜ損を覚悟で、物件を売りに出すのかあれこれ



売主はなぜ損を覚悟で、アパートを売り出すのでしょうか?

 


サラリーマンの投資家は、自宅以外にもともと不動産は、

 

所有していない人が大部分でしょう。

 

 

でもなぜ資産を、増やしていけるのでしょうか。

 

それは、割安と判断される中古物件を、購入することによって、

 

可能になるわけです。


 

でも買主から見れば割安な中古物件とは、売主からすれば、

 

損を覚悟で、処分しなければならなくなった物件だったりします。

 

 

 

売主はなぜ損を覚悟で、物件を売却するのかですが、

 

中古のアパートの土地代込の購入価格は、


同程度のアパートの建物部分だけの、

 

新築価格と同じぐらいの価格で、


売りに出されることがあります。

 

 

あるいは、建物価格を含まない、

 

土地代だけの路線価程度で、

 

売り出されるアパートがあったりしますね。

 

 

それは純粋にアパート経営の失敗で、

 

売りに出されることがありますが、

 

そういったケースより、

 

他の目的で売却されることがあるのです。

 

 

考えられることは、売主に相続が発生した場合があります。

 

 

こういう時は、アパートを建てないで、


土地代のみで売却した方が、いいと思われますが、


しかし、相続税評価減等を考慮して、貸家建付地にしたり、


あるいは負担付贈与(借入金等の債務と一緒に建物を贈与するケース)


になる相続税対策として、純資産を減らすため、

 

アパートを建てたりします。

 

 

 

相続が発生すると相続人は、

 

亡くなった方から土地や財産を引き継ぎます。

 

財産を引き継げば、相続税が発生します。

 

相続税は純資産が、課税対象になります。

 


この相続税を抑えるために、


建築会社の提案をすっくり、

 

そのまま受け入れてアパートを建てます。

 

 

60代や70代の方が30年融資を受けることもあります。

 


 

つまり、あらかじめ、借入金をして、アパートを建てたりします。



そうすると、資産は変わらないため、

 

借入金という負債のみが増えることによって、


純資産を減らせるわけです。

 

 

相続税対策で、アパートを建てていますので、

 

事業として、不動産賃貸業を、真剣に考えていません。

 


そういったことをすれば、いずれ、売却といった過程を踏むことになる。


 


また1990年代のバブル期に、売主は節税目的に建てた物件などは、

 


家賃が上がることを前提として、ローン返済を計画していますので、

 

その後の家賃下落に耐えられなくなり売却されることがありました。

 

 

元の所有者がアパートを建てたときの主たる目的が、

 

相続税対策であったり、節税であったりして、

 

採算性などは、どうでもよいというケースの物件だからですね。

 

 

こういう理由で損を覚悟で売りに出されることがよくあるのですね。

 

 


なので、純粋な事業として不動産賃貸業を考えている不動産投資家は、

 

そういうのを買って、本当の賃貸経営者を目指すべきなのです。

 

 




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