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土地を仕入れて、そこに新築アパートを建てる方法

土地を仕入れて、そこに新築アパートを建てる方法について詳しく。

 

 

築20年程度の木造アパートは、

 

解体するにはもったいないほどきれいですね。

 

 

従って築20年くらいでは、

 

値段が下がり切っていない物件が多く、

 

もっと築年数の古い物件は、土地値だけで買えます。

 

 

 

それなら、

 

築40年位の築年数の古い木造アパートを購入して、

 

解体して更地にし、そこに自分で新築アパートか、

 

マンションを建てた方がいいと思います。

 

 


新築の収益物件は、売りに出されるときに、


売主がある程度の儲けを必ず上乗せしています。

 

そのために、どうしても割高になってしまいます。

 


その儲けを抜かれないで済む分、自分で建てたほう、


が高利回りにすることができるはずです。

 

 

土地を購入して新築アパートを建てると、入居付けは楽ですし、

 

当面はリフォームが要らないことも魅力的です。

 

 

長く売れ残っている土地は、それなりの理由があって、

 

売れ残っていると思います。

 

 

例えば、旧法借地権の土地であったり、

 

前面道路が2メートルもなく、

 

車の出入りができなかったりします。

 

 

借地権には、旧法借地権と新法借地権とがあって、

旧法借地権の契約なら土地は返さなくてよいと言えるのです。

旧法賃借権の場合には、原則地主に正当事由が無い限り、

期間満了後も自動更新してそのまま土地を使い続けられます。

 

 

 

マイホームとして探している人にとっては、


敷地内に駐車場を確保することができない土地や、


前面道路が狭い物件は、敬遠される傾向があります。

 

 

たいていのアパートは間口が狭く、奥に長い長方形の土地です。

 

 

一戸建て用地としては条件の悪い土地や、

 

売れ残っている土地を現金購入すれば、安く買えますので、


そこに新築アパートを建てます。

 

 

 

土地を現金で購入した場合、その上に建てる建築費については、

 

建物を担保に、ほとんどの銀行が融資をしてくれます。

 

 

 

通常土地から仕入れた新築物件の利回りを考えるとき、

 

家賃収入÷(土地価格+建物価格)になります。

 

 


土地を仕入れて、そこに新築アパートを建てるポイントは、


建物を安く建てるのではなく、土地を安く仕入れることになります。

 

 


建蔽率・容積率・価格が同じ土地でも、


1部屋当たりの土地価格は異なります。

 

 


なぜなら、土地の形状・建物プランによって、


作れる部屋数が異なってきます。

 

 

 

そのため、土地の価格が安くても、作れる部屋数によっては、


割高な土地になってきたりします。

 

 

また坪単価は、周辺並みの相場価格であっても、

 

割安な土地も存在します。

 

 

 

土地を安く仕入れるコツは、1部屋当たりの単価が、

 

割安な土地になってきます。

 

 

 

そのためには、その土地を見たら、どんな建物プランができるか、

 

自分自身で構想してみる必要があります。

 

 


土地を見れば、どんな建物が建築可能かです。

 

 

 

そこに、周辺環境を調査して、競合がなく、


供給が少なく、需要の多い物件を建てます。

 

 

 

その後の採算をとれる経営は、業者選定ですね、

 

特にアパート建築に強い工務店探しと選びが、


カギになってきますね。

 

 

 






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