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新築アパート融資を受けるうえでの家賃設定対策

新築アパート融資を受けるうえでの家賃設定対策について詳しく



 

新築アパートの融資を受ける場合、担保価値はあっても、


融資が、すんなり下りるわけではありません。

 

 


事業として成り立ち、その家賃から、


返済の根拠があるということを証明して初めて、


金融機関は、融資の検討に入ります。

 

 

 

中古アパートの場合は、今実際に稼働していますので、


家賃収入はこれだけあるという、明快な根拠がありますが、

 

新築は完成して募集してみないことには、


家賃がいくらなのかを、知ることは不可能です。

 

 


そのため、本当はいくらの家賃が妥当なのかを、


慎重に検討する必要があります。

 

 


金融機関からも理解が得られ、自分自身も納得するという意味で、


落としどころを探る必要があります。

 

 

 

ちなみに家賃保証を付けると、リスクヘッジがあるとして、

 

金融機関の印象が良くなります。

 

 

 

そこで注意する点ですが、建築を請け負ったところと、



関係のない会社の家賃保証にすることが良策です。

 

 

 

建築を請け負ったところの家賃保証では、

 

建築とセットで、家賃保証しているため、


真実の家賃金額を、反映していません。

 

 


高く取りすぎている建築費の一部を、家賃保証という名目で、


還元していれば、本当の意味での家賃金額になってきません。

 

 

 

なので、建築を請け負ったところと関係のない業者に一棟貸しをして、


そこで、家賃保証してもらえばいくらになるかを見る必要があります。

 

 


その中で、空室リスク、家賃下落リスク、


金利上昇リスクが、発生した場合でも、

 

一定条件であれば、キャッシュアウトしないことを、


説明しなければ意味がないと考えます。







つまり、純粋に賃貸物件としての価値を評価して、

 

家賃設定をしてもらうのが大切になってきます。

 

 

 

もちろん新築時の家賃プレミアムが、上乗せされてくるのですが、


あまり、市場価格と大きく食い違うことはあってはダメです。

 

 

 


純粋に賃貸物件としての価値を評価した査定で、

 

家賃保証をしてもらい、それを根拠に事業計画を提案すると、

 

金融機関も一定の評価をしてくれます。

 

 

金融機関もこの辺のところはよく見ていますよ。

 

 






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