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所有コストの少ない物件

木造がRCよりも優れている点と理由
RC鉄筋コンクリートマンションの維持費
所有コストの少ない物件を選ぶ。
原状回復リフォームは泥縄式でやる
賃貸物件を、現状のまま貸す
賃貸業が苦境に陥るのは、計画通り進むのは経費だけだから
所有コストの少ない物件を選ぶ


所有コストの少ない物件を選ぶについてあれこれ

 

 

 


不動産投資で利益を残すために大事になるのは 、


所有コストの少ない物件を選ぶことだと思います。

 


特に初期のころはお金もないので、


この点が大事ですね。

 

 

空室リスクを抑えるためにも、所有していても、


コストの少ない物件を持つことは賃貸経営の成績を左右します。

 

 

競争に勝つためには、安く貸すことです。

 

 

そういう意味では所有コストの少ない物件は、

 

家賃の低下に耐えられます。

 

 


この点で、不動産は購入時に、

 

ほぼ決着がついてきますよね。

 

 

 

この段階で間違った買い方をすれば、

 

ほぼ取り返せないでしょう。

 

 


これからの時代、不動産投資をしていて一番怖いのは、


入居者が入らず、空室状態になってから、


維持費がかかることです。

 

 

空室でも、大家さんにはローン返済、

 

固定資産税、管理費、共用部分の電気代、

 

などのコストはかかっています。

 

 

この点、リゾート地の物件や、ビルのなかの店舗物件などは、

 

リスクが存在します。

 

 


大家さんが、巨額のローンを組んで買っている物件と、


安く買って、粗大ごみも自分で捨てて、


修繕も自分でやっている物件なら、


当然、後者の方が、家賃の低下に耐えられるはずです。

 

 

 


その点、RCマンションよりも一戸建のほうが、

 

管理費と修繕積立金などの維持費がかからない分、

 

やはり、家賃の低下に耐えられると思います。

 

 

維持費のかからない物件は相対的に、

 

固定資産税評価額の低い物件が多いですね。

 

 

 

その点、中古の木造は、


特に旗竿地などのワケあり物件は、


固定資産評価が低いため、


固定資産税が安く、空室でも、


維持費がほとんどかからないため、


賃貸期間中の家賃低下に耐えられます。

 

 

さらに、小さくても中古の安い木造物件は、


売り易いですし、修繕して持ち続けることも、


放置して持ち続けることどちらでも良いわけです。

 

 

 

安く買って、安く貸すことは、

 

不況の時代は時流に合っていますね。

 

 

 


ワーキングプアや、年金暮らしの人には、

 

何よりも、アピールポイントになります。

 

 

 


たった数千円の差でも、

 

少しでも安く住みたいという人にとっては、

 

貴重なのです。

 

 

 

この点、維持費のかからない物件は、

 

賃貸経営には優れているのです。

 

 

 


昨今は、収入が低くても、まじめに働いて、


一生懸命生きている人たちは増えています。

 

 

 

これからの時代は、ますます格差は広がる傾向ですので、


安い家賃で、住みたいという人の数は増えてくると思います。

 


安くて同じ条件の物件が他になければ、


引っ越す気にならないため、


長期入居にもつながります。

 

 

 

退去が発生しなければ、もちろん原状回復費用も、


発生しないどころか、一戸建てなどは、


入居者がいれば、維持管理費の手間も省けるので好都合です。

 

 

 

所有コストの少ない物件としてどんな物件があるでしょうか

 


道路付けの悪い物件や再建築不可物件、


木造テラスハウス、タウンハウス、ワケあり物件、


借地権、市街化調整区域物件などがあります。

 

 

 

みんながそういう物件を避けるために、


安く買えます。

 

 

つまり、安く売られるので買いやすいといえます。

 

 

その割には、物件の評価額が低いために、


固定資産税や不動産取得税などがかなり安くなります。

 


例えば、


木造テラスハウスは長屋や連棟式建物のことで、


2階建ての細い木造住宅がくっついた状態で、


一つの建物を形成しているタイプの物件で、


この中の1世帯ずつが売買されるものです。

 

 

このタイプの物件は、RC造りと違って、


木造は22年と法定耐用年数が短いうえに、


別の世帯の物件ともくっついているため、


単独での建て替えができないという欠点を抱えています。

 

 

これは4世帯なら4世帯、全体として同時に、


建て替えなければならないということです。

 

 

資金的な面を考えると、普段から積み立てをしていない限り、


4世帯同時に資金を出し合って建て替えするのは、


非現実的にでしょう。

 


しかし、テラスハウスやタウンハウスは、


RCマンションと違って、管理費、修繕積立金は、


必要ありませんし、固定資産税などの税金も安いために、


マンションのように、売らずに持ち続けることができます。

 

 

 

 

実際は切り離して解体して、


建て替えることもできますし、


また、大規模なリフォームはできますので、


それによって新築同然の状態にすることも、


可能になってくるでしょう。

 

 


また修繕する場合でも、


一棟ものと違って外壁面積が少ないために、


外装リフォームなどの費用が抑えられます。

 

 

 

 

不動産情報の検索サイトなどで、


木造の中古物件を検索してみるとすぐにわかりますが、


法定耐用年数となる22年前後からの木造物件が、


大量に掲載されています。

 

 

投資目的の場合には、法定耐用年数が切れていたり、


切れかかっている物件を購入すれば、


土地値かそれに近い価格で購入できるために、


もうそこから、あまり価値が下がりません。

 

 

その割には、古くなれば古くなるほど、


価値が下がっていく物件と違って、


耐用年数が過ぎて、下がりきった状態で購入すれば、


もうそこからは下がりません。

 

 

維持費のかかる資産価値のある物件を所有するためには、

 

それ相応の元手が必要です。

 

 

それよりも、安く買えて、


キャッシュフローを稼いでくれる物件を、


所有するほうが投資効率から言えば、


勝っていると思います。

 

 

ふつう投資家は、銀行融資のつく、


立派なRC物件や新築物件を見て、


これを買わなければならないと、


一日も早くその資産価値のある見栄えの立派な物件を、


欲しいと考えるのではないでしょうか。

 


そのような物件を買えば、家賃収入自体は、


たくさん得られるであろうし、


立派な物件をもって運用しているという満足感は、


得られるかもしれませんが、それがそのまま、


実際の経営効率の向上につながるとは限らないと私は思います。

 

 

 


維持費のかかる物件の所有は、


費用対効果が劣るということを、


十分理解しておかなければなりません。

 

 


特に投資初期のころは節約を旨としますので、

 

こういった太い物件や、

 

最新設備の付いた新しい物件を所有して、


不動産投資を繰り返していくことは、


かえって経営体力を弱めることになるし、


限られた資源を大事に生かすということにも、


ならないと私は考えるのです。

 

 

 


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