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入居者を退去させるには、立ち退き交渉

入居者を退去させるには、立ち退き交渉について

 

 

 

 

 

借主に何の落ち度もないのに アパートの建て替え 取り壊しなど


大家さんの都合で 立ち退きを図るときは、立退料として


引越料の実費と、家賃の3倍の金額の他、


新居を借りるのに必要な費用を負担する必要が出てきます。

 


まぁ、

 

少しくらい多く負担しても 円満に立ち退いてもらえれば


次のアパート経営も成功しやすいのですが、そのためにも、


期日を決めて、気持ちよく移ってもらいましょう。

 

 

 

新築して入居が決まるまで、家賃収入はありませんので、

 

建て替えをスムーズに進める必要があります。

 

 

 

普通借家契約の場合、貸主が借主に対して、


立退きを請求するに当たっては、


入居者が納得できる正当事由が、


なければならないとなっています。

 


大家さんとしては、老朽化から入居人の安全を守るという、


大義名分を掲げて立ち退きを図るべきですね。

 

といっても、建物の老朽化が原因の立退きであっても、


それだけでは理由としては弱く、


正当事由とはなりにくいです。

 

 

貸主の自己都合に関する事情として、


その建物を取り壊した後の敷地の具体的な利用目的や、


計画などを具体的に示す必要があるのです。

 

 

ただ古いから、倒壊の危険があるからというだけで、


取り壊したり、建替えを主張しても無理がありますね。

 

 

貸主は賃貸借契約に基づき、賃貸借契約が終了するまで、


借主に対して建物を使用させる義務がありますから、


すぐに建物を明け渡してもらうことはできず、


何らかの方法で、納得してもらって、


賃貸借契約を終了させる必要があります。

 

 

 

まずは、借主との話し合いによって、


立退き交渉を進めていくことになります。

 

 

 

その際、立退料の支払いを提示して話し合えば、

 

交渉はスムーズに運ぶと思いますよ。

 

 

立退料については、双方の事情によって金額も異なりますが、

 

通常では、借主の住居の移転費用や新居を借りる費用、つまり、

 

借主側に生じる経済的不利益を補償する形で算定しますね。

 

 

 

最終的に、貸主が提示した立退料に、

 

借主が納得してくれればそれでいいのですが、

 

借主が了承しない場合は民事調停にして、

 

裁判官や調停委員が間に入った上での話合いを持つ。

 


ということになってくると思います。

 

 


しかし、それでも納得できなければ、


訴訟に進むことになりますね。

 

 


もっとも、訴訟は時間的、金銭的に負担が大きいため、

 

大家さんとしてはできれば避けたいものです。

 

 

そこまで行くまでに話し合いで決着付けたいところです。

 

 

で、立退料の相場はどのくらいかといえば、

 

もし立退きがなければ必要がなかった金額と、

 

場所を移ることについての慰謝料程度が相応になってきますね。

 

 

 

この金額については、個人的な事情が影響しますので、


一般的な金額を提示することは難しいのですが、


結局、双方の話合いによって決めるということが、


最も妥当だと思います。

 

 

 

立退料はこの他、引越料として、

 

数十万円程度見ておかなければなりません。

 

 

 

また新しいところに移る場合の、


新規物件を借りるときの契約に要する費用として、


仲介手数料が家賃の1か月分、


そして、前家賃として1か月分、


礼金として 家賃の2か月分前後、


敷金も、 家賃の1〜2か月前後ぐらいかかるので、


負担する心づもりが必要でしょうね。

 

 

 

まぁ、敷金については、大家さんが、


入居時に預かっているお金を全額戻す形で、


決着を図るのがいいかもしれません。

 

 

 

また、転居に伴う、若干の慰謝料も、

 

考えなければなりません。

 

 

 

迷惑料については、かなり強引に引っ越しを、


強要したケースでなければ必要ないかもしれません。

 

 

移転費用の補償については、まず引越料金の負担です。

 

 

 

これは、引っ越し業者に支払う費用です。

 


引越料は、10万円ぐらいが妥当でしょう。

 


移転費用として、引っ越し業者さんの見積書の提示を求め、


その金額を負担するのがいいでしょう。

 

 

しかし、移転先を決めるためにかかった費用、


つまり、不動産業者に支払う費用や敷金、礼金、保険については、


どこまで、補償対象になるかでトラブルになることもあります。

 

 

 

従前の賃料と移転先の賃料が異なる場合、


その差額をどう解釈して、補償するかといった、


問題が生じてきます。

 

 

 

これには、一律に基準は定められておらず、


ケースバイケースですが、従前の部屋と同じぐらいの、


グレードの物件の費用を負担するということが妥当でしょう。

 


目安として、一切の金銭的負担が無く、


従前の部屋と同じぐらいのグレードの部屋に、


引っ越せる金額ではないでしょうか。

 

 


具体的に、大家が不動産業者を使って、


移転先候補の物件を提供したり、


明け渡しを6か月間猶予し、その間の家賃を免除したり、


立ち退き料として1年間の賃料相当額を支払ったり、


原状回復工事を免除するということになると思います。

 

 

 

 


ちなみに、建て替えのために入居者に支払う立退料は、


不動産所得の必要経費になります。

 

 

 

また借地や、借家からの立退きを考えるにあたって、


考慮しなければならないのが、借地権、


借家権と呼ばれる借主の権利です。

 

 

 

借地権、借家権というのは、


土地や建物を借り受けることによって借主側が、


得ている経済的な利益や生活習慣の利益のことで、


立退料には借主が立退きによって失う借地権や、


借家権を補償するといった意味合いもあるでしょうね。

 

 

 

この借家権は強力な権利があって、


大家さんといえどもこの権利をむやみに奪うことはできず、


居住者が住み続けることを希望するならば、


いつまでも住居を提供しなければなりません。

 

 

 

ちなみに、賃貸家屋を店舗などいわゆる営業で使用している場合は、


事情としては、住居として使用している場合より、


借主の権利としては弱いものになります。

 

 

 

しかし、立退きをすることによって、


生活の手段を失う個人商店の場合には、


立ち退き料を割り増しする必要があるでしょう。

 

 

 

また、立退きによって、


居住地域で長年築いてきた人間関係、


商売をしてきた場合、


顧客との間で作り上げてきた信頼関係は、


一種の財産で、貸家が借主の生活の本拠地として、


確立してしまっている以上、


借主の個別的事情を十分考慮しなければなりませんね。

 

 

 

 

 

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