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不動産投資、所得の多い人と少ない人ではどちらが有利ですか

不動産投資、所得の多い人と少ない人ではどちらが有利ですか 





バブル時はお医者さんとか弁護士、


あるいは会社経営者、

 

大企業の社員等の高額所得者が競って、

 

ワンルームマンションに投資しました。



 

なぜ、ワンルームマンションに、


投資したのでしょうか。



 

値段の張るアパートや、一戸建は普通の人には、

 

とても買えなかったのです。


 


といっても、ワンルームマンションも、


たいへん高額でした。

 



20平米のワンルーム一戸でも2000万や、



3000万円の値段がついていました。




それでも、アパートや、一戸建ての方が、


当然高かったです。

 


そんな高いものでも買う理由は、


転売益狙いがあったためです。



また、投資することによって節税できました。



 

つまり、目的は、節税で得をして、


転売で売却益を上げることでした。




物件価格が超右肩上がりだったので、


こういうことが可能だったのです。



銀行も積極的に土地取引に融資を行いました。



 

毎年の収支はどうでもよく、たとえ利回りが、


わずか2%であったとしても投資しました。

 


 


この当時は、税金に関して言えば、


所得が少ない人は、もともと、

 

税金をあまり払っていなかったので、


節税になったとしても、タカがしれていました。




払った分の税金が戻ってくるぐらいです。

 



税金的には、恩恵が少ないのですが、


それよりも、物件の価格がうなぎ上りだったので、

 

不動産投資といっても、


物件を買うことが目的でした。



 

もたもたしていると、


一生買えないという焦りがありました。


実際、物件価格が高止まりして、


不動産は一般の方はもう、


買えなくなってしまいました。




こうなると、自分で額に汗して稼ぐことが、


バカらしくなり失業者があふれてきました。



もっとも、バブル時代のように、

 

物件の転売益であるキャピタルゲインを、


目的とした投資は、

 

バブル前から、不動産投資をしていた先行組や、


所得が多い人しか、不動産投資というゲームには、


参加していなかったり、


参入したりはできなかったのです。



 

 

その後、バブルははじけたのですが、


その当時の高額所得者は、


バブル時代にトクしたのでしょうか。

 

当然ながら損をしています。

 

 

手取り収入は問題ないのですが、


借入金はそのままで、

 

手持ちの物件価格だけ、


どんどん下がっていったからです。




総量規制で不動産に回るお金が減ったため、


不動産価格がどんどん下がっていったのです。



当然、それにつられて景気も落ちていきました、



そうすると本業の収入も落ちてきて、


そのため、ローン返済が苦しくなり、


物件価格がローン残債を下回って、


債務超過状態になり、売れないため、


さらに物件が下がっていく、


悪循環になっていきました。




企業でも一時的な運用利益を追ったあげくに、


最終的には会社の根幹を揺るがすほどの、


甚大な被害をもたらす例がたくさん見られました。





バブル最盛期には、次から次へと渋谷や、


梅田にビルを買って、


繁華街を肩で風を切って歩き、


一晩に、何十万、何百万と、


湯水のごとくお金を使っていた人が、


わずか数年で見る影も薄くなってしまいました。




ところが現在は、どうでしょうか。

 

不動産価格が下がって、


利回りが格段に良くなったため、


後発組がそんな物件を買って、


大きく儲けることができました。



バブル崩壊直後は、銀行や多くの企業が、


経営難に陥ったり、経営破たんをしました。



そんな会社の多くは、土地を買えば儲かる、


株を買えば儲かるといった、


もうけ話に駆られて投資を行ったのです。





うちは、そういうもうけ話に引っかからなかったと、


言われる方がいましたけれど、それはたまたま、


その時にお金がなかっただけなのです。




もしお金があったなら、


とっくの昔にうまいもうけ話に引っかかって、


会社をつぶしていたり、


個人の方なら破産していたはずです。



たまたま、お金がなかったからよかったので、


その後、そんな、


当時お金があって買えた人が放り出した物件を、


買えるようになったのです。



さて、不動産投資をすることによって、


所得税等がアップします。

 


特に利回りが高い不動産を購入することによって、

 

購入当初は、さすがに、取得費用がかかり、


赤字になる場合もありますが、

 

2年目以降は、不動産所得はプラスになります。



 


なので、本業の所得である給与所得と、


不動産所得との、合計額に対して、


所得税等が課税されるわけですから、

 

当然、税金が増えます。


 

税率が高い高額所得者は、払う税金も、


多くなります。



 

しかし、いくら税金が多くなっても、



税金を払った後の、手取り収入の方がアップします。



 

というわけで、不動産価格が下がると、


不動産を売った不動産会社が儲かり、


税収の増える国とか地方公共団体も儲かり、


不動産を買った購入者も儲かっています。



 

なので不動産価格は上がらない方がいいわけですので、


なかなか不動産価格は上がりせん。



したがって、日銀がマイナス金利を打ち出しても、


景気は回復しませんね。



さて不動産投資、所得の多い人と少ない人では、


どちらが有利でしょうか



結論から言って所得の低い人のほうが、


有利になります。



年収1000万円の人と年収400万円の人は、



同じ物件を購入しても、


キャッシュフローには、違いがあります。



これは、所得の低い人のほうが、


低い税率が適用されるために有利になります。


 


特に所得の少ない方は、同じ物件を買っても、

 

適用される税率が低いため、


税金はそれほど増えません。



 

なので、所得の少ない人の方が有利です。



 所得税の計算表


 

所得税率  

 控除額
 195万円以下     5%        0円
 195万円〜330万円以下  10%    97,500円
 330万円〜695万円以下   20%    427,500円
 695万円〜900万円以下  23%  636,000円
 900万円〜1,800万円以下    33% 1,536,000円
  1,800万円〜   40% 2,796,000円


                      


バブル時代は不動産価格は高額だったので、


不動産は、借入金を起こさなければ、


買えませんでした。



 

でも、現在なら安くなっていますので、


全額自己資金で買える物件もあります。



 

つまり、不動産価格が低い方が、


物件も買いやすく、


投資機会が増え、払う税金よりも、


残るキャッシュフローのほうが多いため、


不動産価格は低い方が、投資には好機になります。



特に現在は金利も低く、投資しやすい時代です。








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