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土地を買って、更地にして、賃貸アパートや賃貸マンションを建てても果たして儲かるのか

土地を買って、更地にして、賃貸アパートや賃貸マンションを建てても果たして儲かるのか

 




新築アパート建設は経営が成り立つのでしょうか。





地主さんに比べれば、当初から、

 

土地代分のハンデを背負ってスタートするのにもかかわらず、

 


更地を買って、賃貸アパートや賃貸マンションを建てても、


果たして儲かるのでしょうかと考えますが。


 

しかし、土地のない人は土地を選んで買えるメリットがあります。

 


 

当然、いくら需要があっても、供給過多になる可能性のある地域では、

 

事業のリスクが大きくなります。

 

 


なので需要と供給を見比べることはしなければなりませんし、

 

更地から仕入れるのであれば、この点が地主さんと違って、


選択肢があるわけです。

 

 

 

更地を買ってアパートを建てる場合は、地主さんであれば、


負担することがない土地の費用負担、つまり

 

土地代を工面する必要があります。

 


このハンデを克服するには、

 

土地の利用価値を極力高めることはもちろんですが、


それから、建築費も抑えなければなりません。

 

 

容積率を最大限まで使い切り、


更に建設面積当たりの収益が大きく取れる間取りプランを、


考える必要があります。

 

 

 

地主さんにできないメリットはつまり、
 

アパート経営で、採算が取れる土地を、


購入するということができるということは、

 

裏を返せば、
 

アパート経営で、採算が取れる土地を、


いかに、購入するかということになってきます。


 


なので市場調査はしなければなりません。


 


貧乏大家さんのメリットは、いくらでも、

 

自由に土地を探すことが出来ることが強みですし、

 

今、現在持っている土地で、

勝負しなければならない地主さんと違う面です。

 

 

 

 

初めから負けるであろう土地を、

 

選ばなければいいことなので、

 

土地の仕入れさえうまくいけば、

 

失敗の確率は減ると思います。




 

しかし、初めから採算が取れる土地を選ぶことが可能ですし、


失敗しない土地を、仕入れることで、


地主さんとは競争しない地域で、賃貸経営ができます。

 

 

つまり、採算が取れるような土地を、


割安で購入できる地域を探すことによって、


賃貸経営のチャンスがあります。

 

 

地主さんでも難しい新築アパート経営を、

 

土地から仕入れてアパートを建てて経営するのですから、


勝算はないと考えられるのですが、

 

しかし焦る必要はありません、



賃貸事業が可能な土地を採算が取れる価格で、


購入できたときに始めればよいのですから。

 

 

この点から言って、ファミリータイプは採算に合いません。

 


平米当たりの単価が低いうえに、駐車場が必要となれば、


土地から仕入れての物件建設は、到底採算は合いません。

 

なのでワンルームのような、戸数の多い物件建設つまり、


少人数か単身者向けになります。

 

 

しかし、少人数か単身者向けは、多くの人が狙いますので、


当然ライバルが多く激しい競争が予想されます。

 

 

 

 

つけ入るすきがあるとすれば、

 

旗竿地や道路付けの悪い土地を探して、

 

平米当たりの、建築費を抑えることだと思います。

 

 

 

一般的に、地主さんが始めるアパート建設は、


業者任せのため高コストになっています。

 


そこにつけ入るすきがあるといえます。

 

 

土地から仕入れてアパートを建てて、

 

賃貸経営をして成功をおさめるためには、


平米単価の低い土地を仕入れて、

 

建設費用を極力抑えて、物件を建てること、



すなわち、良いものを安く建てることにつきます。

 

 

 

しかしいくら市場調査をして問題がなく、

 

建設時は入居者も決まって、満室であっても、

 

その後ライバルが近くにたくさん賃貸住宅を建てると、


一度、空室になると、今度はなかなか入居者は、


獲得できないということが考えられます。

 

 

しかし賃貸経営の経験があって、

 

実績を残しているサラリーマン大家さんは、

 

この点でも、十分研究して乗り越えていけるはずです。




良い土地が見つかるまで、


あえて不採算な事業を始める必要はないわけです。





土地を持っている地主さんよりも、特定の土地に縛られずに、



時間をかけて、投資機会を待つこともできたり、



フリーハンドで考えることができますので、



地主さんと争わない経営ができます。

 

 


 

以上をまとめますと、

 

土地を無償で手当できる地主さんは、


業者などに、すべ丸投げすることをしていますので、

 

高コスト体質で、建築費や割高な管理費用がかかっています。

 

 

土地代が必要な場合でも、土地を安く仕入れて、


建物を適切な価格で建てることができれば、


つまり、土地プラス建物の総投資額を抑えることで、


地主さんのアパート建設の、


高コストのアパートと対抗して行けます。

 

これを、竣工時に真剣に取り組むことで、


対抗できるのではないでしょうか。


 

 

今までの賃貸経営に成功していることが、


サラリーマン大家さんの強みになりますので、


この点から、経験が生きてくると思います。

 







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