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相続税はなぜ安くなるの、借金をしてアパートを建てたから相続税が安くなるの?

相続税はなぜ安くなるのか、借金をしてアパートを建てたから相続税が安くなるのか。

 

 



 

 

もともとアパートは高額なため、借金をしなければ建てたり、

買ったりできないというのがあります。



 

しかし、


借金をしてアパートを建てると、

 

よく相続税が安くなるといわれますが、

 

これは間違いです。

 

 

 

借金をしたからと言って、相続税は安くなるのではなく、
 

借金をしてアパートを建てると、相続税が安くなるのは、
 

お金をアパートという財産に換えたからです。



 

つまり、お金を評価額の安いものに換えたからです。



 

したがって、借金をするから相続税が安くなるわけではありません。

 




相続税を計算するうえでの、相続財産には、


金銭に置き換えられるすべてのものがその対象になります。

 

 

つまり売れるものは、すべて相続税の対象になります。

 

 


相続税法では、財産の評価は、

相続開始時(死亡時)の時価によることとされます。

 

 

 

時価といっても、実際に売ってみなければ、

 

時価はわかりませんので、


売ったと仮定して、国税庁はそのために、

相続税評価額を、公表しているわけです。

 

 

 

アパートを建てると、相続税が安くなるのは、


お金という財産が、アパートという財産に変わるからです。

 

 

 

 

つまり、空き地にアパート・マンションを建てると相続税が、


安くなるといわれるのは、アパート・マンションの相続税評価額を、


下げるためだからですね。

 

 

 

 

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額であり、

 

たとえば新築された建物の固定資産評価額は、


建築費総額の40〜60%ぐらいのです。

 

 

 

アパート・マンションのような貸家の場合には、


建物を、賃貸しているため、


借家人がいる分だけ、利用が制限されますので


さらに相続税評価額が下がります。

 

 


なので借家の相当額を、控除した額が、


アパートやマンションの評価額になります。

 

 

 

通常、借家権の割合は30%ぐらいとなっていますので、


貸家の評価額は、固定資産評価額×0.7になるわけです。

 

 


つまり100のお金を、アパートに換えると、

 

相続税評価額は、100×(40〜60%)×70%となるわけです。

 

 

またこれ以外につまり、建物以外に土地も評価も下がります。

 

 

 

土地の上にアパートが建っている場合、入居者の権利は、

 

土地にも及びますので、アパートを建てる前の空き地の状態よりも、



土地の評価は下がります。

 

 

 

このアパートの敷地となっている土地のことを、

 

貸家建付地と言いますが、


貸家建付地の場合はさらに、空き地の評価額から、


借地権割合×借家権割合を控除した金額になるわけです。

 

 

 

始めに戻りますが、借金をしてアパートを建てたから、


相続税が安くなるという人もいますが、


これは違います。

 

 

 

相続税は土地や建物、現金、預金といったプラス財産から、


マイナス財産である借入金を差し引いた、


正味財産に対して課税されます。



 


そうすると、借金はマイナス財産として差し引けるんだったら、

 

借金があった方が、やはり相続税が安くなるのではと考えますが、

 

借金がある状態で相続が発生しても、

 

あるいは借金を返した後に相続が発生しても、

相続税評価額である正味財産は同じになるわけです。

 





なので、借金をしてアパートを建てたから、

 

相続税が安くなるのではないことの説明はできると思います。

 

 

 

借金をしてアパートを建てたから、相続税が安くなるのは、



上記のように評価額を下げるからですね。

 

 





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