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相続税はなぜ安くなるの、借金をしてアパートを建てたから相続税が安くなるの?
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2011.08.23 Tuesday 03:53
相続税はなぜ安くなるのか、借金をしてアパートを建てたから相続税が安くなるのか。
もともとアパートは高額なため、借金をしなければ建てたり、
買ったりできないというのがあります。
しかし、
借金をしてアパートを建てると、よく相続税が安くなるといわれますが、
これは間違いです。
借金をしたからと言って、相続税は安くなるのではなく、
借金をしてアパートを建てると、相続税が安くなるのは、
お金をアパートという財産に換えたからです。
つまり、お金を評価額の安いものに換えたからです。
したがって、借金をするから相続税が安くなるわけではありません。
相続税を計算するうえでの、相続財産には、
金銭に置き換えられるすべてのものがその対象になります。つまり売れるものは、すべて相続税の対象になります。
相続税法では、財産の評価は、
相続開始時(死亡時)の時価によることとされます。時価といっても、実際に売ってみなければ、
時価はわかりませんので、
売ったと仮定して、国税庁はそのために、
相続税評価額を、公表しているわけです。アパートを建てると、相続税が安くなるのは、
お金という財産が、アパートという財産に変わるからです。つまり、空き地にアパート・マンションを建てると相続税が、
安くなるといわれるのは、アパート・マンションの相続税評価額を、
下げるためだからですね。建物の相続税評価額は、固定資産税評価額であり、
たとえば新築された建物の固定資産評価額は、
建築費総額の40〜60%ぐらいのです。アパート・マンションのような貸家の場合には、
建物を、賃貸しているため、
借家人がいる分だけ、利用が制限されますので
さらに相続税評価額が下がります。
なので借家の相当額を、控除した額が、
アパートやマンションの評価額になります。通常、借家権の割合は30%ぐらいとなっていますので、
貸家の評価額は、固定資産評価額×0.7になるわけです。
つまり100のお金を、アパートに換えると、
相続税評価額は、100×(40〜60%)×70%となるわけです。
またこれ以外につまり、建物以外に土地も評価も下がります。
土地の上にアパートが建っている場合、入居者の権利は、
土地にも及びますので、アパートを建てる前の空き地の状態よりも、
土地の評価は下がります。このアパートの敷地となっている土地のことを、
貸家建付地と言いますが、
貸家建付地の場合はさらに、空き地の評価額から、
借地権割合×借家権割合を控除した金額になるわけです。始めに戻りますが、借金をしてアパートを建てたから、
相続税が安くなるという人もいますが、
これは違います。相続税は土地や建物、現金、預金といったプラス財産から、
マイナス財産である借入金を差し引いた、
正味財産に対して課税されます。
そうすると、借金はマイナス財産として差し引けるんだったら、借金があった方が、やはり相続税が安くなるのではと考えますが、
借金がある状態で相続が発生しても、
あるいは借金を返した後に相続が発生しても、
相続税評価額である正味財産は同じになるわけです。
なので、借金をしてアパートを建てたから、相続税が安くなるのではないことの説明はできると思います。
借金をしてアパートを建てたから、相続税が安くなるのは、
上記のように評価額を下げるからですね。
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