サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


黒字(破綻)倒産を防ぐ対策 | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
黒字(破綻)倒産を防ぐ対策

黒字倒産を防ぐ対策あれこれ

 

 

 

失敗する経営者は、自分で墓穴を掘ることが多いのです。

 


資金を借りて投資をし、借入金を返済し、


残ったお金で税金を払う。

 

 

 

怖いのは、黒字であっても入ってくるお金より、

 

 

出ていくお金の方が多く、支払いが間に合わなくなり、

 

 

倒産するというパターンになります。

 

 

 

不動産投資で破たんするのは、

 

 

実は赤字よりも黒字の方が多いのです。

 

 


不動産投資は、投資効果を上げるため、


手元のキャッシュフローを確保する必要があります。

 

 


なので、経費をいかに抑えるか、少しでも、


所得控除を捻出するかが大事になってきます。

 

 


また、実際にお金が出ていかない経費項目や、


税率を下げる創意工夫も必要でしょうね。

 

 


それによって、税引き後のキャッシュフローの額が、


決まってくるからです。

 

 


賃貸経営に関わらずどんな事業であっても、


キャッシュフローを切らさないようにする工夫が、


必要になってきます。

 

 


実際にお金が出ていかないけれど、


経費控除として計上できる代表例として、


減価償却費があります。

 

 


さらに、青色申告特別控除65万円や、


専従者控除、専従者給与があります。

 


この二つは賃貸経営には重要な要素に違いありません。

 

 

 

しかし逆にローンの返済の元本部分のように、


お金は出ていくけれど、経費に計上できないものがあります。

 

 

 

そこで黒字倒産の危機は、減価償却がなくなり、

 


ローンの元本返済部分が大きいケースのときに当てはまります。

 

 

 


これがデッドクロスということで、

 


減価償却という大きな経費が減って、

 


それだけのことですが、

 


その時点で利益が大きく増えるため、

 


所得が増えます。

 

 


そのための税金が増えるわけですが、

 


逆に、税金が増えても得られる家賃収入の最大値は変わりませんので、

 


手元のキャッシュがそれに比例して少なくなる傾向になります。

 

 


このため、所得税と住民税、社会保険料が大きくかかることで、


年間の運営費を差し引いたネット収入よりも、


出費の方が多くなり、


資金ショートが起こしやすくなってしまうわけですね。

 

 


不動産投資では、木造築古アパート等を、


ローンを利用して購入している場合は危険です。

 

 

 

そもそも、木造築古は建物評価が小さく、


減価償却期間も短いため、


それほど経費はないのですが、


修繕費が大きくなりますので、


経費で落とせる期間が過ぎたころから、


黒字倒産の危機に入ります。

 

 

なのでキャッシュフローを切らさない対策が必要なのです。

 

 

 

特に積算評価を重視して、築古木造をローンを利用して、


購入されたケースに多いのが、


築古木造は、更地価格同等で買えることが多く、


時には更地価格より低い価格で買えることもあります。

 

 

このようなケースはもともと、建物がタダ同然で買えて、


ラッキーという心理もありますが、減価償却計上が、


短期で終わるため心配なのです。

 

 

 

なので対策として、このような物件は、


将来建て替えたり、借り換えたり、

 

また繰り上げ返済をして、


ローンを完済に近づけるとかの対策が必要になってきます。

 

 

 

また、減価償却が終わる頃、


貯まったキャッシュフローで、


新たに投資物件を購入したり、


利益の上がった年に外壁塗装したり、


そもそも、毎年物件を購入していくことでも、


経費を増やせますので、


いずれかの対策が必要になります。

 

 


特に、繰り上げ返済は、効果があります。

 

 

繰り上げ返済は、元本部分の支出なので、


経費になりませんが、


ローン完済に持っていくことによって、


自己資本比率が上がり、安全性も高まるため、


せめて黒字倒産は防止できるようになります。

 

 

 

さて、サラリーマン大家さんの場合、給与収入を得たり、

 

家賃収入を得たりして、生活しておられることと思います。

 

 

 

入ってきたお金を使い、余ると貯金する。

 

 


足りなければ銀行から借り入れるなどして、

 

収支を合わせていきます。

 

 

 

生活していく上では、入ってくるお金と、


出ていくお金のバランスの管理が大事になってきます。

 

 

 

賃貸業とは、今までのやり方は、大家さんが、

 

 

ひとまず銀行から多額の融資を受けて、

 

 

アパートを購入したり、建てたりして、

 

 

中古ならリフォームしたりして、

 

 

完成後に入居者を入れて家賃収入を得て、

 

 

そこから金利と元本を返していくというものでした。

 

 

 


そうしたやり方でアパートをつくり、

 


賃貸生活者の便に供するという枠組みのもと、

 

 

賃貸業は運営されているわけです。

 

 

 

ところが中には、家賃収入が頭打ちで、


銀行に返さなければならない金利と、


元本がふくれあがり、


返済が苦しい状態になっています。

 


そこへ、修繕が発生したり、空室がでて、

 

経費や、税金支払いが追い打ちをかけ

 

入ってくる家賃収入に比べて、


出ていくお金のバランスが取れなくなってきます。

 

 


それにもかかわらず、まだまだ借金をして、

 

物件を増やすのだと言って、


買い増していったけれども、

 

ついには家賃収入よりも、


出ていくお金の方が多くなったのです。

 

 

 

これは、入ってくるお金と使うお金とのバランスが取れなければ、

 


破綻するという会計の基本が理解できていなかった結果だと思います。

 

 

 

入ってくるお金と使うお金とのバランスが取れなかったら、

 

家庭でも、会社でも、地方自治体でも国であっても破綻します。

 

 


自分は会計は知らなくてもいいと思っている人もいると思います。

 

 

 

しかし、大家自らが会計を理解していなければならないと私は思います。

 

 


一般的に、家庭に入ってくるお金はサラリーマン大家さんの場合、

 

 

ご主人の給料と、家賃収入、奥さんが働いていらっしゃる場合は、

 

 

奥さんの給料も含まれます。

 

 

 

それを何に使っていったのかを毎日上げていきさえすれば、

 

 

その日までの間にいくら使って、

 

 

その月はあといくら残っているかがわかります。

 

 

 

 

ところが、日用品、教育費、食費、遊興費というように、

 

 

支出を分類して計上していらっしゃるような家庭となると、

 

 

ほとんどないと私は思います。

 

 

 

 

入ってきたお金と使ったお金をきれいに管理することは、

 

 

個人ではなかなかできないものであり、

 

 

また、企業でもなかなかできないものですね。

 

 


しかし私は、会計を賃貸経営の中心に置くべきだと思います。

 

 


そうしなければ、いくら賃貸経営に長けた事業者であろうと、


経営はうまく行きません。

 

 

 

賃貸経営者は、税理士に依頼して、

 

 

お金の出入りをすべて計算してもらうのが普通ですが、

 

 

そのような人任せでは経営はできないはずです。

 

 


しかし、もし会計を理解できていなければ、


このような問題に追いかけられるばかりで、


将来をみすえた積極的な手が打てないかもしれません。

 

 

 

つねにお金のことについて心配しなくても、


安心して仕事ができるようにすべきだということであり、


そのような強い思いが安定経営に導くと思います。

 

 

 

ギリギリの資金繰りは決してしないように、


必要に応じて使えるお金を、


十分持てるようにしなければならないです。

 

 

そのためには、自己資本比率を高くする必要があります。


 

 

 

関連記事
現金がなくなっているのに黒字になる

キャッシュフローは黒字で不動産所得は赤字

晴れているときに傘を借りる

お金の出費をあまり伴わない中古車で節税する(4年落ちの中古車なら1年で償却できる)

キャッシュと利益を近づける(キャッシュフロー計算書は現金主義)

満室でも倒産する、黒字倒産の仕組み

未収家賃と未払家賃は節税にどう影響(資金繰りの基本は入りを早く、出るを遅く)

勘定合って銭足らずとは、理論と実際が一致しないことです

リフォーム費用を、資産として残すのか、費用として落とすのかで大きく変わってくる

大規模修繕をして減価償却費を稼ぐことでデッドクロスを防ぐ

不動産投資の失敗を防ぐ

デッドクロスより恐れること

黒字倒産を防ぐ対策

不動産 デッドクロスについて

 

お金の出費を伴わない節税方法は、青色申告特別控除や専従者給与

青色申告で節税する(青色事業専従者給与と青色申告特別控除) 

 

未払金と未払費用について 

 

 


 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/955
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク