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物件の本当の価値を見抜く
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2011.09.16 Friday 05:48
物件の本当の価値を見抜くあれこれ
安くて良い物件、悪い安い物件の見極め方と考え方について。膨大な情報の中から良い安い物件を探すために、
先ず安いということの意味について考えないといけません。安いからと喜んで買ったものの、中が傷んでいて、
建て替えるはめになったり、リフォームにお金がかかり、
結局、買って損をしたということになりかねません。
いつもは1,200万円で販売されていた物件が、
900万円に値下げされて販売されている場合、
元々900万円か、それ以下の価値しかない物件だったら、
それは、損をしたことになります。900万円より価値のある物件を、
900万円以下で買うから、トクしたことになるわけです。2000万円よりも価値のある物件を、1800万円で購入出来たら、
たとえ、新築物件であってもトクをしたことになります。不動産購入での失敗は、本来のトクの部分を見落とし、
安いことが、トクだと勘違いして、
悪い安い物件を、購入してしまうケースです。不動産は金額が大きいため、失敗すれば次に進めません。
初心者であれば、経験不足が原因で、悪い物件を購入してしまうことがあります。
不動産投資に限らず、商売で儲ける場合は、
仕入れ価格を安くした方がいいのはもちろんです。なので、近年は特に安い中古物件の人気が高まっており、
安く買える競売物件を、購入する人が増えています。
競売でも流れた、いわゆる特別売却物件を狙って、
購入する人もいます。まあ、特別売却でも売れない物件、
誰もが見送った、ボロ物件の中から、
少しでも良い物件を探し出して、お宝に変える作業は、
不動産投資の醍醐味です。しかし往々にして安いものには、安いなりの理由があります。
安物買いの銭失いにならないよう、
価値を見極めるようになるには、やはり学習が必要です。見る目を磨く必要があります。
不動産投資で、安くて良い物件を見極めるには、
その物件でいくら利益が上げられるかに
なってきます。
初心者は、物件を購入するとき、利回りや、
購入時の総費用(物件価格+諸費用)に、
とらわれがちです。なので不動産業者に安くしますよと言われると、
ほくほくと、決めてしまうわけです。しかし、業者も商売です。
自分が損をしてまで、安く値引くことはありません。安くするのは、その物件の価値は、
値引きをしても、それ相応の価値だからです。業者は、仕入れ価格に経費や利益を足して、
販売価格を出しています。不動産会社のテクニックという落とし穴に、
陥らないようにするためには、
物件の本当の価値を、見抜く力が求められます。
つまり、自分も売るときにいくらで売れるか、
貸したらどのくらいの家賃で貸せるか、
買ってから、リフォームして貸せるまでの時間が、
どれくらいかかるかという視点になります。
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