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アパートは、満室物件は購入しないほうがいい

アパートは、満室物件は購入しないほうがいい



いくらお金があっても満室物件は、


購入しないほうがいいと思います。

 


一般的にアパート物件の売買では、満室物件が好まれ、


空室の割合が高い物件は敬遠されます。

 

しかも、空室の割合が高くなるにつれ、


敬遠する割合も高くなります。

 

たとえば現状満室で、利回り1O%という物件があれば、


購入希望者が多く現れます。

 


しかしその売価は、物件価格に加えて、


満室であることに対するプラスアルファが、


価格に加味されていることが多いのです。

 

 

満室物件を購入するのは、お金さえあれば、


誰でも出来るでしょう。

 


しかし、いくらお金があっても満室物件は、


購入しないほうがいいと考えます。

 

といいますのは、満室がずっと続くことなどありえないからです。

 

 

今は満室で高利回りを実現している物件でも、

 

後は経年劣化と、空室リスクとの戦いになるのは、

 

はっきりしています。

 


アパート経営は物件を手に入れてからがスタートであって、


満室物件は、最初が高利回りだったゆえに、


その後はいかに利回りを下げないで、


運営できるかという舞台に移っていきます。

 


一方、空室だらけのボロ物件は、その名の通りボロですから、


ガラガラなのでしょう。

 


デメリットが多ければ多いほど、変に価格が上乗せされていません。

 


ここに、空室の多いボロ物件を買うメリットがあります。

 


といいますのは、もともとが最低から始まっていますから、

 

後は努力によって入居率を上げていけますので、


気分的には楽なのです。


 

なぜなら、最低、最悪から出発しているということは、


後は浮上していくしかありません。


 

ボロ建物に手を加えて、相応の家賃を設定し、


空室をうめて行くことは、簡単なことではありませんが、



手を加えることで、収入を増やせますし、


満室を達成するノウハウや経験が得られるのです。



そんな面白みがあるわけです

 


そうして空室を埋めていけば、初めから満室、高額物件よりは、


買い値が安い分、利回りは上がります。

 


アパートは人が入ってこそ価値を生みますので、

 

どんな物件であれ、空室との戦いになるのは明らかです。

 

なので大家になってからの、利益の上げ方が問われます。


 

今は新築でも、安心できない時代です。

 

場所が良ければ、新しいアパートがドンドン建っていきます。

 

なので建った瞬間から、価値はもう下がり始めます。

 


場所が良くて現状満室であっても、


いい場所には周囲に後から、どんどん物件が建ちます。

 

ハウスメーカの宣伝文句は、ここはすごくいい場所で、


入居率も良く、部屋が足りませんといって、


物件資料を持って、土地所有者に営業してまわり、


次々にアパートを建てさせていきます。

 

したがって見るまに、過当競争になってしまい、


それまでのアパートは、中古物件の山になり、


空室が増えていきます。

 

人気立地であれば、近くにアパートが建ちやすくなりますので、


入居率が下がって来るのは当然です。

 

というわけで、アパートは初めから満室の物件よりも、


空室の多い物件を、購入する方が良いということについてでした。






なお、空室だらけの物件に、ゼロゼロ物件として、


相場よりもかなり高い賃料で、


知人・友人・社員を入居させて、


契約後、次々に退去してしまういう、


見せかけの収入を上げてしまうという手口も、


ありますので注意する必要があります。




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