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正しい投資判断をする目を持つ

正しい投資判断をする目を持つあれこれ。
 

 

 

 



土地を持っていると、賃貸経営に甘くなりがちです。

 

 

 

 

建物分の回収だけを考えて、賃貸経営ができますが

 

 

 

厳密には、土地分も家賃に転化する必要があるのでは、

 

 

 

ないでしょうか。



賃貸経営には、正しい投資判断をすることが必要です。
 

 

 

 


その土地を他に運用したらどうなるかという視点です。

 

 

 

 

ハウスメーカーが地主さんに提案するプランは、

 

 

 

まず間違いなくこの視点が抜け落ちています。

 

 

 


もちろん、最終的にはそれを承知の上で建築するという判断でも構いませんが、

 

 

 


ただ、そうと知っていれば、建てなかったのにということになりかねません。

 

 

 

 

 

一方、ボロ物件を購入した後に、修繕を自分でやった場合、

 

 

 それにかけた時間、コストを費用換算する必要があると考えます。

 

 

 

 

 

 

 

自分でリフォームをやった場合 確かに材料費だけで済みます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

いくら自分でやったから費用はかかからなかったとしても、

 

 

 自分の時間を使ったり、労働力を投入しているので、

 

 

 

 その分を他に使っていたら、別の収益が発生していたことになります。

 

 

 

 

なので、その分の時間、コストを費用換算して、

 

 

 

利回りを計算したり、利益を出したりする必要がありますよね。

 

 

 

 

 

その分を他のことに使った場合、

 

利益が得られているはずですので、

 

 

かといって自分でやったからといって、

 

 

その分儲かったという考えにはならず、

 

費用の節約程度になりますが、下手をすると、

 

入居者に対して、タダで自分の労働力を提供するという、

 

 


いわゆる、慈善事業になってしまいます。

 

 

 

 

 

又、業者に頼んだら本来はいくらかかったかということを出して、

 

 


自分がそのリフォームをやらなかった場合、

 

 

 


他の仕事で収益を得られた額を出して、

 

 

 


比較検討することも大事ですね。

 

 

 

 


これをあやふやにすると、正しい投資判断ができなくなります。

 

 

 

 

 

投資用マンションを所有している場合、

 

 


1000万円の外壁修繕費用が、

 

 

10年サイクルでかかるとすれば、

 

毎年100万円の予算を計上したり、

 

 


又、3年サイクルで、賃貸物件を購入している人は、

 

 

 

仮に1000万円程度の物件を買ったとすれば、
 

 

毎年333万円の費用を3年間に分けて、


計上する必要があるのと同じ考えだと私は思います。


 

 

 







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