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本当はいくらで貸せるのかについてあれこれ
本当はいくらで貸せるのかについてあれこれ




投資物件を購入する場合、本当に貸せるかどうかを、


見る必要があります。


次に、貸せるとしても、本当にいくらで貸せるのかを、


見極めることが必要になってきます。


 

アパートを購入する場合は、業者の資料では、


現在の空室を盛り込んだ、現況賃料が、


書いてありますが、参考程度にしかなりません。

 

投資判断をするうえで本当に知りたいのは、


実際にいくらで貸せるのかということです。

 

たとえば、8世帯のアパートがあったとした場合、


間取りや、広さなどの条件は全室同じとします。

 

現況の賃貸状況を知るには、オーナーや不動産会社から、


レントロールという一覧表をもらいます。

 

部屋ごとの賃料と契約期間、場合によっては、


入居者の性別・年齢・属性まで網羅されている場合もあります。

 


たとえば101号室の入居者が退去すれば、


また同じ家賃で貸せるかどうかです。

 


一旦、全部の部屋が空室になって、再度入居者を募集する場合、


いくらで貸せるのかといったことを見る必要があります。

 

ここで10%だと思っていたグロスの利回りは、


実は8、4%にしかならないということがよくあります。

 


では、相場賃料はどうやって調べるとよいのかですが、

 

一つはインターネットで調べる方法があります。

 

周辺の競合物件が、いくらで貸し出されているかです。

 

築年数、駅からの距離、間取り、バルコニーの向き、


敷金、礼金から賃貸条件までを当てはめて調べることができるはずです。

 

もう一つは現地の周辺の不動産屋さんで、


聞き込み調査をする方法です。

 


相場の賃料は、物件周辺の不動産屋さんが一番よく知っています。

 

なので、その地域での不動産屋さんの予想賃料は、


意外と当たっています。


 

さらにネットで調べた情報を基に、


現地の不動産屋さんを回ってヒアリングして、


検証作業をすることもできます。


 

そのうえ現地に行って、臭気、騒音、日照、といった環境や、


競合物件のグレード感や、維持管理状態を判断することで、


自分なりの評価を下せるようになります。


 

この時点で物件の適正な賃料水準が、


わかるようになるはずです。

 


そして、同程度の広さ・構造・環境を考慮して、


最終的な賃料を求めることができるわけです。

 

 

一戸建てを購入する場合でも同じです。



いくらで貸せるのかを求め、それに見合った価格でないと、


購入には値しませんよね。




物件購入の適正価格を、判断する上では、


いくらで貸せるのかという判断につきます。







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