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お化け屋敷を購入しても大丈夫か (損はないのか、採算に合うのか)
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2011.09.24 Saturday 06:12
お化け屋敷を購入しても大丈夫か (損はないのか、採算に合うのか)について
不動産投資の基本は、修繕にお金のかかる物件は避けて、
安くてよい物件を購入することです。不動産投資に限らず、商売で儲けようとする場合には、
仕入れ価格を安くした方がいいのはもちろんです。
お宝になるお化け屋敷を買った人は、何の問題もありませんが、安いという理由だけで買ってしまった場合は、
先ず採算に会わないと思います。
では、どうするかが、
ひっ迫した大家さんの気持ちです。ちなみに、お化け(幽霊)屋敷のような建物を購入するルートは、
不動産会社から、古家付きとして仕入れることもありますし、
競売を利用することもあります。
特に、最近は特に安い中古物件の人気が高まっていて、
競売物件を安く購入しようとする人も増えています。
まあ、安いものには安いなりの理由があります。それでも、リフォームで再生することが出来れば問題はありません。
つまり、リフォームと掃除でどれだけ魅力的に変えて、
物件の価値を上げられるかが勝負です。ただし、お宝になるお化け屋敷と、
ただのお化け屋敷は歴然と違います。
お宝になるお化け屋敷を買えればいいのですが、
大半は、ただの草ぼうぼうのお化け屋敷(廃墟)です。なので、お化け屋敷を買う人は、安いという理由で、
飛びついてしまった人が多いです。
裏を返せば、誰も住まないボロ物件や、
あの物件だけは、やめたほうがいいとを言われたものを買って、
手を加えて、よみがえらせることが出来るかがポイントです。
たとえば、傾きかけた家を承知で買うのならいいのですが、
それを知らずに買ってしまうことはよくあります。
さすがに、ピサの斜塔のように傾いた家を買うことはほとんどありませんが、
でも、しかし、そのような物件を買っても買主に損はないのです。
なぜなら、その物件の欠点は、売主が一番よくわかっています。
なので、売主は傾いているということはわかっていますので、
その分を差し引いて、もともと、かなり安くして市場に出しているわけなので、
知らずに買った人でも、損はないわけです。考え方によっては、お宝に化ける可能性があります。
軽微な傾斜なら、補修で直せますし、
もしも建物が使えない場合でも、このような物件は、
土地がついていて広いということが多いです。
壊して更地にするのに100万円位かかっても、
土地がありますので、土地値だけでも損はないはずです。つまり更地にする工事費を入れても、
安く土地を購入出来る可能性が残されています。なので更地として売るか、それとも新たに建物を建てて、
戸建てや、アパートに建て替えることも考えられます。一つのところで、悪いところがあっても、
他のところが優れていればいいと思います。すべてがすべて悪いのなら、
価格が安いという良いところがあります。
繰り返しになりますが、
どのような物件であっても、不動産の欠点は、
買主よりも、売主が一番よく分かっているものです。なので初めからその分を差し引いて販売しています。
したがって、欠点を知らずに買った人でも、損はないのです。つまり売主は、その分は最初から引いて、売り出しているのです。
元々、市場原理とはそのものの価値であって、
価値そのものに価格がついています。
なので、後は購入した人がどれだけ手を加えて、
お宝にすることが出来るかということに尽きると私は思います。
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